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Les avantages et les inconvénients d’une clause de tontine

La tontine est une alternative au principe de l’indivision. Il permet à deux personnes au moins d’investir dans l’achat d’un bien immobilier, conformément aux règles en vigueur. Sa particularité réside dans le fait que le dernier survivant de la tontine devient automatiquement propriétaire de l’intégralité du bien. Ce mécanisme présente plusieurs avantages, mais également des limites qu’Immo Feed vous propose de découvrir.

Sur quel principe fonctionne une clause de tontine ?

Parfois désignée par le terme clause d’accroissement ou pacte tontinier, la tontine est un contrat aléatoire signé par plusieurs personnes qui s’associent pour acheter un bien. Les coacquéreurs prévoient dans les clauses de la convention que le bien acheté en commun (maison, appartement, meuble, etc.) devient la propriété exclusive du dernier survivant du pacte. Les chances de survie des acquéreurs sont déterminantes.

Le principe repose sur la rétroactivité. Vous vous associez à votre moitié, à vos amis ou à d’autres personnes pour acheter un bien en commun. Celui-ci appartient à toutes les parties prenantes. Après le décès des autres coacquéreurs, la dernière personne en vie est désignée automatiquement comme seule propriétaire du bien. On lui attribue cette qualité de façon rétroactive. Le dernier survivant d’une clause de tontine est considéré comme ayant toujours été le propriétaire du bien depuis qu’il a été acheté en commun. La clause de tontine offre des avantages et des inconvénients qui méritent d’être clarifiés.

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Le pacte tontinier, pour éviter les difficultés de l’indivision

Le premier avantage d’une clause d’accroissement est qu’elle offre une procédure plus souple pour investir à deux ou plus. Contrairement au régime de l’indivision, il n’est pas obligatoire de racheter la part d’un coacquéreur décédé avant de rester détenteur du bien. Un immobilier acheté en tontine devient la propriété du dernier survivant du pacte. Le coacquéreur survivant n’a plus à effectuer un rachat de part avant d’obtenir l’attribut de propriétaire.

clause de tontine

La clause d’accroissement pour organiser au mieux votre succession

L’acquisition d’un bien par tontine exclut la possibilité de le léguer aux héritiers du défunt. Il n’est pas considéré comme étant une partie du patrimoine du défunt coacquéreur. Les principes de la réserve héréditaire ou de la quotité disponible ne peuvent donc pas être appliqués.

La clause de tontine permet par exemple aux époux de se protéger mutuellement si l’un venait à cesser de vivre. Le bien acquis par le mécanisme du pacte tontinier n’est pas soumis au droit des héritiers. Ces derniers ne peuvent prétendre à un partage du bien. La loi interdit toutefois d’utiliser ce mécanisme comme un moyen de déshériter un enfant. Ce dernier peut saisir un organe judiciaire s’il s’estime lésé par un pacte tontinier.

Bénéficiez d’une fiscalité réduite grâce à l’achat par pacte tontinier

La clause de tontine peut permettre dans certains cas de profiter d’importants avantages sur la fiscalité. Les biens immobiliers acquis par un pacte sont exonérés de l’impôt sur la fortune immobilière. La loi ne considère pas une acquisition par tontine comme une donation ou un legs. C’est cependant la fiscalité relative à la succession qui est appliquée. Ceci permet d’éviter que certains n’utilisent ce mécanisme dans une optique d’optimisation fiscale.

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Le pacte tontinier est particulièrement bénéfique pour les mariés et les pacsés. Si le bien a une valeur inférieure à 76 000 euros et s’il est la résidence principale des acquéreurs, le survivant marié ou pacsé ne paiera que les droits de mutation à titre onéreux estimés à 5,81 %. En revanche, cette taxe s’élève à 60 % pour les concubins. En dépit des avantages, la clause de tontine présente quelques limites.

Les inconvénients de la clause de tontine

Les règles qui définissent une clause de tontine en constituent la limite majeure. Elle ne peut être souscrite que par des personnes qui ont des espérances de vie similaires. Chaque coacquéreur doit nécessairement contribuer financièrement à l’achat du bien suivant les critères paritaires définis. En cas de manquement à l’un de ces points, la clause d’accroissement ne s’applique plus et est considérée comme une donation.

L’autre limite relative à ce mécanisme d’achat en commun est le principe de l’unanimité. Pour qu’une décision soit prise, tous les coacquéreurs doivent voter en sa faveur. Ceci peut créer des situations de blocage qui mènent à une impasse s’il y a désaccord entre les parties impliquées. Vous ne pouvez pas saisir la justice pour obtenir le partage du bien ou sa vente en cas de difficulté.

Les avantages fiscaux sont moins intéressants lorsque la valeur de la propriété dépasse 76 000 euros. Les droits de mutation à titre gratuit à hauteur de 60 % sont dans ce cas appliqués. À noter que la clause de tontine ne vous permet pas d’obtenir un prêt en prenant comme hypothèque un bien acheté par ce moyen. Les banques et autres organismes financiers sont réticents à l’idée de miser sur un bien dont le propriétaire ne sera connu qu’après la disparition des autres coacquéreurs.

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