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Investir dans l’immobilier en Espagne : une bonne idée ?

  • Post published:novembre 25, 2021
  • Post category:Acheter

L’Espagne est l’un des pays où la plupart des gens investissent dans l’immobilier. La force du secteur immobilier dans ce pays ne s’est pas démentie au fil des ans, c’est pourquoi il attire tous les types d’investisseurs, mais… Qu’entend-on par immobilier ? Comment y investir ?

Dans ce petit guide, nous allons tenter d’expliquer ce qu’est l’immobilier, quels sont les types d’immobilier existants et de quelle manière vous pouvez y investir.

Marché de l’immobilier en Espagne

Selon les données publiées par le Conseil général des notaires, au quatrième trimestre 2019, la vente et l’achat de logements ont augmenté dans 10 des 17 communautés autonomes espagnoles. Bien que la situation ait changé depuis, ces données nous permettent de considérer que l’investissement immobilier en Espagne se porte bien, si l’on fait abstraction de la crise actuelle.

Qu’est-ce que l’immobilier ?

L’immobilier est ce que nous appelons la propriété, ce que dans le monde anglo-saxon on appelle “Real Estate”, un mot qui est de plus en plus utilisé dans le secteur de l’immobilier dans notre pays dans son sens anglais.

Les biens immobiliers sont énumérés à l’article 334 du code civil, qui établit qu’il s’agit, entre autres, des terrains, bâtiments, routes et constructions de toute nature attachés au sol. C’est pourquoi on les appelle “racines”.

Enumération des biens immobiliers code civil

En revanche, les biens meubles sont ceux qui peuvent être transportés d’un endroit à un autre sans que la chose immobilière à laquelle ils sont attachés ne subisse de préjudice.

En conséquence de ce qui précède, sont des biens immeubles ou réels : un logement, un terrain, un bâtiment industriel, un immeuble ou un local commercial, entre autres. En revanche, les biens mobiliers sont : une voiture, une table, un réfrigérateur ou un ordinateur, pour n’en citer que quelques-uns.

De nombreux investisseurs choisissent l’immobilier dans leur portefeuille d’investissement parce que c’est un actif qui a historiquement fourni de bons rendements. Toutefois, parmi l’éventail des options d’investissement dans l’immobilier, nous devons savoir clairement quel type d’immobilier correspond le mieux à notre stratégie.

Au cours des 20 dernières années, le rendement du logement a été considérable, à l’exception de la période 2009-2014, pendant les années les plus difficiles de la crise.

Quels types de biens immobiliers acheter en Espagne ?

De manière générale, on peut distinguer trois grands types de biens immobiliers en fonction de leur utilisation :

  • Résidentiel : terrains classés comme résidentiels, bâtiments, villas ou appartements.
  • Commercial : terrains classés comme commerciaux, immeubles de bureaux, locaux commerciaux, centres commerciaux ou entrepôts.
  • Industriel : terrains classés comme industriels, entrepôts, usines, mines, fermes, etc.
  • Entrepôts en zone industrielle

Les zones industrielles représentent un autre type d’investissement immobilier qui n’est pas si courant dans l’imaginaire populaire.

Comment obtenir la rentabilité d’un bien immobilier ?

Si nous imaginons l’achat d’un immeuble commercial dans une rue passante d’une grande ville ou d’une maison dans un quartier central, en quoi cela pourrait-il être rentable ? En quoi cela pourrait-il être une “bonne affaire” ?

En général, ce sont les moyens les plus courants :

Acheter et vendre

Il s’agit d’acheter un bien immobilier et de le revendre après une certaine période dans l’espoir d’une réévaluation. Dans ce cas, la rentabilité n’est pas immédiate, car lorsque nous décidons de vendre, la vente peut ne se faire que quelques mois plus tard, voire pas du tout en raison des conditions du marché.

Acheter des locaux ou des logements dévalués, effectuer une remise en état pour vendre avec une marge plus élevée. Acheter et vendre, mais en apportant une valeur ajoutée. Il est essentiel de choisir un bon emplacement et un bien ou un local qui a la possibilité d’obtenir cette marge après la réforme.

Les travaux permettront de réévaluer le bien, mais il faudra chiffrer le montant de l’investissement total (achat, dépenses et remise en état), ainsi que le prix de revente auquel on veut aspirer pour atteindre la rentabilité attendue.

Barcelone en Espagne

Immeubles de bureaux à Barcelone dans la zone de Diagonal Mar ; l’une des zones où l’investissement immobilier est le plus élevé, tant pour les logements que pour les immeubles de bureaux.

Louer les locaux ou le bien à moyen/long terme afin d’obtenir un revenu. Dans ce cas, il est important de considérer le montant total de l’investissement, c’est-à-dire à la fois l’argent destiné à l’achat et toutes les dépenses et taxes à payer, ainsi que la rentabilité calculée à obtenir avec le loyer.

Il est également important de garder à l’esprit, surtout dans le domaine du logement, que l’entretien devra être investi à chaque changement de locataire.

Dans le cas des locaux, comme ils doivent être adaptés à l’activité du locataire, c’est généralement le locataire qui effectue les travaux qui, dans de nombreux cas, peuvent même ajouter de la valeur au bien loué.

Location de la propriété en tant que logement touristique

Dans le cas de la propriété d’un bien immobilier, il s’agit d’un autre moyen courant d’obtenir un rendement. Ces dernières années, nous avons assisté à un boom de cette modalité avec la mise en place de plateformes comme Airbnb ou HomeAway qui facilitent les processus. Cependant, il faut considérer qu’il nécessite une gestion et surtout un entretien plus important, car le bien est susceptible de subir une usure due à une utilisation récurrente.

Acheter des locaux avec un bail en cours en Espagne

Dans le cas d’une propriété qui est louée avec un contrat de location, lors de la vente, cela peut signifier une valeur ajoutée à la vente, car l’acheteur fera un profit dès le premier moment. Cela ne se produirait pas, bien sûr, si les locaux étaient vides.

Le crowdfunding immobilier

La technologie et le secteur de l’immobilier se sont associés il y a quelque temps pour permettre aux investisseurs, quelle que soit leur taille, d’investir plus facilement dans l’immobilier grâce au crowdfunding immobilier. Grâce à ces plateformes, il est possible de participer à différents modes d’investissement, les plus courants au sein du crowdfunding étant le crowdlending et le crowdequity, dans lesquels une seule personne ne doit pas assumer le coût total de l’investissement.

Chaque forme d’investissement est différente et présente différents niveaux de risque, de rentabilité et de délai pour obtenir cette rentabilité. Nous devons évaluer soigneusement quelles sont les meilleures options dans le cadre de notre stratégie d’investissement.

Que devez-vous prendre en considération avant d’investir dans l’immobilier en Espagne ?

Investir dans le secteur immobilier nécessite de prendre une série de précautions telles que les suivantes :

Analyser notre situation

Vous devez savoir quels objectifs vous voulez atteindre en achetant des biens immobiliers et de quel budget vous disposez.

Étudier l’opération en profondeur d’un point de vue financier, juridique et fiscal

Il est nécessaire, dans la mesure du possible, d’atténuer les risques qui pourraient menacer l’investissement. Par exemple, si vous investissez dans une propriété commerciale avec un locataire, mais avec un bail qui expire dans six mois. Si nous n’en tenons pas compte, cela signifierait que la rentabilité attendue ne serait pas suffisamment étendue dans le temps. Pour éviter les surprises, avant tout investissement, il convient de procéder à une “due diligence” du projet, une étude détaillée de l’investissement à réaliser, au niveau technique, financier et juridique.

Connaître le marché de l’immobilier espagnol et son évolution

Il existe une multitude de rapports publiés par des organismes officiels et des consultants prestigieux sur le marché de l’immobilier. Grâce à ces données, vous saurez comment le secteur se comporte, quels types de biens sont les plus rentables, où il est préférable d’acheter, comment les prix évoluent, etc.

En résumé, l’investissement dans l’immobilier existe depuis de nombreuses années comme un moyen fiable d’obtenir des rendements, traditionnellement il a toujours été considéré comme un actif sûr (même en situation de crise), bien que nous devions toujours considérer le risque que nous sommes prêts à prendre.