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Tout savoir sur la licitation d’un bien immobilier en indivision

Souvent, lorsqu’un parent décède, ses héritiers se retrouvent en indivision sur le bien qu’il a laissé. Quand ils n’arrivent pas à se décider, cela rend difficile le partage amiable, voire impossible. Pour y remédier, la législation prévoit une procédure dite de licitation. Retrouvez avec Immo Scape toutes les informations à connaître sur le sujet.

Qu’est-ce qu’une licitation ?

Selon l’article 1686 du Code civil, la licitation consiste à vendre aux enchères un bien indivis qui ne peut être partagé en nature et sans forte dépréciation de sa valeur. Elle fait suite aux termes de l’article 815 du Code civil qui stipule qu’une personne ne peut être contrainte à rester dans une indivision, sauf s’il y a un jugement ou une convention des différentes parties.

Cette loi permet donc aux coïndivisaires qui désirent sortir de l’indivision d’avoir une issue. Toutefois, elle est valable uniquement lorsqu’il s’agit d’un bien immobilier (une maison, un terrain, un appartement, etc.) ou d’un bien mobilier. La licitation d’un bien n’inclut pas les biens facilement partageables ou ceux qui font l’objet d’une attribution préférentielle à l’un des héritiers.

Quelles sont les différentes formes de licitation d’un bien ?

La licitation d’un bien en indivision peut revêtir deux formes : la licitation amiable ou la licitation forcée.

Qu’est-ce que la licitation amiable d’un bien ?

On parle de licitation amiable lorsqu’un indivisaire se porte garant pour acquérir les quotes-parts qui appartiennent aux autres membres. C’est le cas par exemple si des frères et sœurs sont en indivision sur un bien et que l’un d’entre eux décide de le conserver.

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Dans ce contexte, les autres indivisaires peuvent fixer les conditions et les formes de l’opération qui doit mettre fin à l’indivision. Lorsque plusieurs indivisaires veulent racheter la part des autres pour acquérir le bien, un tirage au sort doit se faire pour les départager.

La licitation amiable d’un bien intervient également quand les indivisaires qui détiennent au minimum deux tiers des parts désirent sortir de l’indivision. Ils doivent alors faire une demande officielle au notaire qui rédige un acte et le transmet aux autres indivisaires par huissier.

Le but est de les informer de la demande de la majorité et de les mettre en garde contre les risques d’une vente judiciaire. Une fois qu’il est transmis, les indivisaires concernés ont trois mois pour donner leur réponse.

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Quand parle-t-on de licitation forcée de biens indivis ?

On parle de licitation forcée d’un bien indivis lorsque la procédure est mise en œuvre par une action oblique. Dans la plupart des cas, elle est mise en place par les créanciers dont les droits sont compromis par un indivisaire. Cela permet au créancier de provoquer le partage pour avoir le paiement de sa créance.

Cependant, l’action des créanciers d’un indivisaire peut être bloquée par un démembrement de propriété. C’est le cas lorsque l’un des indivisaires détient l’usufruit du bien et les autres détiennent la nue-propriété. Dans ce contexte, la vente du bien grevé d’usufruit ne peut pas se faire sans l’accord ou la volonté de l’usufruitier.

Comment se déroule la procédure de licitation d’un bien en indivision ?

Lorsqu’il s’agit de biens meubles, la licitation se déroule selon la procédure de saisie-vente spécifiée par le Code des procédures civiles d’exécution. Néanmoins, quand ce sont des biens immeubles, elle a lieu conformément à la procédure de ventes des immeubles qui appartiennent à des personnes sous tutelle.

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La procédure de licitation se fait alors devant le tribunal judiciaire du lieu d’ouverture du dernier domicile du défunt. Sous peine d’irrecevabilité, l’indivisaire qui l’a initié doit présenter dans son assignation :

  • les diligences qu’il a effectuées pour réaliser un partage amiable,
  • la consistance du patrimoine à partager,
  • les prétentions au partage.

Ensuite, le Tribunal ordonne l’ouverture des opérations de partage en désignant un notaire pour formaliser l’acte de partage. À défaut, il procède à la vente aux enchères du bien immobilier en déterminant les conditions essentielles de la vente, notamment la mise à prix.

À cet effet, il peut demander l’estimation des biens par un expert. Le notaire est aussi tenu d’établir un cahier des charges à déposer au Greffe. Il doit contenir les conditions générales de vente, le procès-verbal de description établi par l’huissier de justice, le jugement qui a décidé de la vente, etc.

Une fois que les indivisaires sont informés un mois à l’avance de la date prévue pour l’adjudication, ils peuvent décider d’acquérir les biens en priorité. Ils disposent aussi d’un délai d’un mois à partir de l’adjudication pour se substituer à l’acquéreur.

Après l’adjudication, toutes personnes qui désirent surenchérir disposent d’un délai de dix jours. À l’issue de ce délai, l’adjudicataire consigne le montant de la vente entre les mains du notaire. Ce dernier peut maintenant répartir le montant entre les indivisaires, en fonction de leurs droits.