Charge locataire : ce que vous devez vraiment payer (et ce que le propriétaire assume)

Le locataire doit régler les charges dites récupérables : des dépenses avancées par le propriétaire puis refacturées chaque mois sous forme de provision. Concrètement, cela couvre l’eau froide, l’eau chaude collective, le chauffage commun, l’entretien des parties communes et les ordures ménagères. Pour un logement vide, cette liste est strictement définie par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 — ni le bailleur ni le locataire ne peut en sortir.

Qu’est-ce qu’une charge locative récupérable ?

Le terme « charge locataire » désigne les dépenses que le propriétaire engage pour le compte de son locataire, puis qu’il récupère via le loyer. On parle de charges « récupérables » parce que le bailleur est en droit de les refacturer, à condition qu’elles figurent dans la liste réglementaire établie par décret.

La logique est simple : le propriétaire assume ce qui touche à la structure du bien immobilier, le locataire règle ce qui relève de l’usage courant du logement. Cette frontière est au cœur de la majorité des litiges locatifs, et la comprendre clairement évite bien des conflits.

Pour aller plus loin sur ce partage des responsabilités, notre guide sur les charges locatives entre propriétaire et locataire détaille chaque situation, du chauffage collectif aux équipements sanitaires.

Les charges à la charge du locataire dans un logement vide

Pour un logement non meublé, le décret de 1987 liste précisément les charges récupérables. Ces dépenses couvrent plusieurs grandes familles :

• Entretien et nettoyage des parties communes (couloirs, hall, escaliers)
• Électricité des parties communes et espaces extérieurs
• Eau froide et eau chaude collective
• Chauffage collectif ou individuel fourni par le propriétaire
• Entretien courant et petites réparations de l’ascenseur
• Taxe d’enlèvement des ordures ménagères
• Entretien des espaces verts collectifs

Les réparations locatives forment une catégorie distincte : petites interventions que le locataire finance tout au long du bail — remplacement des joints de robinetterie, entretien de la VMC, remplacement des ampoules. Ces dépenses ne figurent pas dans les charges mensuelles mais restent à la charge du locataire.

Le locataire ne répond pas de la vétusté naturelle. Si une moquette s’use avec le temps ou qu’une peinture jaunit normalement, il n’est pas tenu de les remettre en état. La grille de vétusté intégrée au bail permet d’objectiver l’usure normale face à une dégradation réelle.

En copropriété, seule la fraction des charges correspondant aux postes du décret de 1987 est récupérable auprès du locataire. Les honoraires du syndic, par exemple, restent entièrement à la charge du bailleur.

Et pour un logement meublé ?

En location meublée, le propriétaire et le locataire choisissent librement entre un forfait mensuel fixe ou une provision avec régularisation annuelle. Le forfait domine très largement en meublé, en particulier pour les locations étudiantes ou de courte durée.

Avec le forfait, le montant est inscrit dans le bail et ne change pas. Si les charges réelles dépassent le forfait, le propriétaire ne peut réclamer de complément. Si elles sont inférieures, il conserve la différence. Le locataire bénéficie d’une visibilité totale sur ses dépenses mensuelles.

Les propriétaires gérant plusieurs meublés utilisent souvent des outils numériques pour automatiser quittances et suivi des charges. Notre article Smartloc avis 2026 présente ce qu’une plateforme de gestion locative en ligne apporte concrètement.

Comment fonctionne la régularisation annuelle des charges ?

Dans un logement vide, le locataire verse chaque mois des provisions sur charges, calculées sur les dépenses réelles de l’année précédente. À la clôture de l’exercice, le propriétaire compare le total des provisions versées aux charges réellement constatées.

Si le locataire a trop payé, le trop-perçu lui est restitué. Dans le cas contraire, il règle le complément. Cette régularisation doit s’accompagner d’un décompte détaillé poste par poste, et les justificatifs doivent être tenus à disposition pendant un mois après l’envoi.

Un délai de prescription de trois ans s’applique des deux côtés. Le propriétaire ne peut pas réclamer une régularisation au-delà de ce délai, et un locataire ayant trop payé dispose du même délai pour demander le remboursement.

Ce que le propriétaire ne peut jamais refacturer au locataire

La liste des charges récupérables est limitative : ce qui n’y figure pas reste à la charge du propriétaire sans exception. Ces dépenses ne peuvent jamais être imposées au locataire :

• Ravalement de façade et gros travaux de structure
• Remplacement complet d’une chaudière ou d’un chauffe-eau vétuste
• Travaux de mise en conformité réglementaire
• Honoraires de l’agence immobilière ou du gestionnaire locatif
• Assurance propriétaire non-occupant (PNO)
• Taxe foncière (hors baux commerciaux spécifiques)

Une clause de bail imposant l’une de ces dépenses au locataire serait réputée non écrite. Même signé, le locataire n’est pas lié par cette clause : les règles sur les charges locatives sont d’ordre public et ne peuvent être écartées par contrat.

La taxe foncière est source de confusion fréquente. Elle est intégralement due par le propriétaire, contrairement à la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui, elle, fait partie des charges récupérables et peut être refacturée au locataire.

Les textes de loi qui encadrent les charges locatives

Deux textes structurent ce droit en France : la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs, et le décret n° 87-713 du 26 août 1987 qui liste exhaustivement les charges récupérables pour les logements vides. Cette liste n’a pas été modifiée depuis et fait autorité dans tout litige.

En cas de désaccord sur une régularisation ou la nature d’une charge, la commission départementale de conciliation (CDC) est la première instance à saisir. La démarche est entièrement gratuite et règle la plupart des litiges sans recours judiciaire.

Questions fréquentes

Quelles sont les charges à la charge du locataire ?

Le locataire prend en charge les dépenses récupérables : entretien des parties communes, eau froide et chaude collective, chauffage, ordures ménagères, ascenseur et réparations locatives courantes. Pour un logement vide, cette liste est fixée par le décret de 1987 et ne peut pas être modifiée par le contrat de bail.

Quelles sont les charges à payer pour un locataire ?

Chaque mois, le locataire verse une provision sur charges couvrant l’eau, le chauffage collectif, les parties communes et la taxe d’ordures ménagères. En logement meublé, un forfait mensuel fixe et non révisable remplace souvent ce système, sans régularisation annuelle.

Quel montant de charges locatives ?

Le montant varie selon la taille du logement, sa localisation et ses équipements collectifs. Pour un appartement en ville avec chauffage collectif, les charges représentent généralement entre 30 et 80 euros par mois. En copropriété avec ascenseur et gardien, ce montant dépasse souvent 100 à 150 euros mensuels.

Quelles sont les charges locatives à la charge du locataire ?

Les charges locatives récupérables à la charge du locataire sont celles listées dans le décret n° 87-713 : entretien courant des parties communes, eau, chauffage, ordures ménagères, ascenseur et petites réparations. Le propriétaire ne peut réclamer aucune autre dépense sous l’intitulé « charges locatives », même si une clause du bail le prévoit.