Charges locatives : qui paie quoi entre propriétaire et locataire ?

La charge locative désigne les dépenses liées à l’usage du logement que le propriétaire peut légalement récupérer sur son locataire. Ces charges couvrent l’entretien des parties communes, le chauffage collectif, l’eau chaude ou certains services liés à l’immeuble. Chaque mois, le locataire verse une provision sur charges, et une régularisation annuelle ajuste le montant aux dépenses réelles.

Qu’est-ce qu’une charge locative récupérable ?

Les charges locatives récupérables sont définies par le décret du 26 août 1987. Ce texte liste précisément les dépenses qu’un propriétaire est en droit de réclamer à son locataire. Toute charge absente de cette liste reste à la charge exclusive du bailleur, même si elle représente un coût réel pour lui.

La distinction est fondamentale : le propriétaire avance l’ensemble des frais liés au logement, puis se retourne vers le locataire uniquement pour les postes autorisés. Si vous êtes locataire, vous ne remboursez donc que les charges récupérables, pas la totalité des dépenses immobilières de votre bailleur.

Ces dépenses se répartissent en trois grandes catégories : les services liés à l’usage de l’immeuble, l’entretien courant et les petites réparations, et enfin les impositions correspondant à des services dont le locataire bénéficie directement.

Quelles dépenses entrent dans la charge locative ?

Le décret de 1987 liste avec précision les dépenses récupérables sur le locataire. Cette liste est exhaustive : le propriétaire ne peut réclamer que ce qui y figure, sans exception.

• L’entretien des parties communes (nettoyage, éclairage, espaces verts)
• Le chauffage collectif et la production d’eau chaude
• L’ascenseur : électricité, petites réparations, contrat d’entretien
• La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM)
• L’eau froide et chaude dans les parties communes et les logements
• La redevance pour l’assainissement collectif

En revanche, certains frais restent au propriétaire : les grosses réparations (remplacement de chaudière, ravalement de façade), les frais de gestion immobilière ou encore les primes d’assurance de l’immeuble. Le locataire ne participe pas à ces dépenses.

Les charges de copropriété sont particulièrement complexes à ventiler. Le propriétaire doit isoler, dans l’appel de charges, ce qui relève ou non des charges récupérables. C’est souvent là que surgissent les erreurs et les litiges locatifs entre bailleur et locataire.

Charges locatives en logement vide

Dans un logement vide (non meublé), la loi impose un système de provisions sur charges. Le locataire verse chaque mois un montant estimé, convenu dans le bail. Ce mécanisme s’applique à la quasi-totalité des locations à usage de résidence principale soumises à la loi de 1989.

À la fin de chaque exercice, le propriétaire procède à une régularisation. Il compare les provisions perçues aux dépenses réelles, justifiées par des documents (relevés de copropriété, factures). Si les provisions dépassent les charges effectives, il rembourse le trop-perçu. Dans le cas inverse, le locataire règle le complément.

Le propriétaire a l’obligation de communiquer un décompte détaillé au locataire un mois avant la régularisation. Ce document précise chaque poste de dépense. Sans ce justificatif, le locataire est fondé à demander des explications et à contester le montant réclamé.

Charges locatives en logement meublé

Pour les logements meublés, le propriétaire choisit entre deux formules : le forfait de charges ou les provisions avec régularisation, selon la même mécanique qu’en location vide. Le forfait est de loin le plus répandu en meublé : un montant fixe figure dans le bail, et aucune régularisation n’est effectuée en fin d’année.

Ce système simplifie la gestion pour le propriétaire et offre une meilleure visibilité au locataire. Mais il comporte un risque : si les charges réelles augmentent fortement (hausse du chauffage, tarifs de l’eau), le propriétaire ne peut pas réclamer un supplément au-delà du forfait. À l’inverse, si les dépenses sont inférieures, le locataire n’est pas remboursé.

En 2026, de nombreux bailleurs revoient leurs forfaits à la hausse lors du renouvellement de bail, pour tenir compte des hausses énergétiques des dernières années. Le locataire doit vérifier ce montant attentivement avant de signer, car il ne sera pas contestable pendant toute la durée du contrat.

Qui peut vous aider à gérer vos charges locatives ?

La gestion des charges locatives devient vite un casse-tête, notamment en copropriété. Faire appel à un professionnel de la gestion permet de s’assurer que les charges récupérables sont correctement identifiées, que les provisions sont ajustées chaque année et que les régularisations sont conformes à la réglementation. Si vous cherchez un outil numérique pour simplifier ce suivi, consultez notre avis sur Monsieur Hugo, une solution pensée pour les bailleurs.

Pour les propriétaires préférant déléguer entièrement leur bien, des agences spécialisées prennent en charge l’intégralité du suivi locatif, y compris la ventilation des charges de copropriété. La gestion déléguée réduit les erreurs, limite les conflits et garantit la conformité réglementaire. C’est notamment ce que proposent des réseaux comme Socorpi pour la gestion locative sous enseigne Orpi.

Quel que soit votre profil, la première ressource reste le bail lui-même : il doit mentionner le mode de règlement des charges (forfait ou provision) et leur montant. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation offre une voie amiable avant tout recours judiciaire.

Questions fréquentes

Quelles sont les charges locatives à la charge du locataire ?

Les charges à la charge du locataire sont exclusivement celles listées dans le décret du 26 août 1987 : entretien des parties communes, chauffage collectif, eau chaude et eau froide, frais d’ascenseur et taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Tout ce qui ne figure pas dans ce texte reste à la charge du propriétaire, sans exception.

Comment calculer la charge locative ?

Le calcul repose sur les dépenses réelles justifiées par des documents. En cours d’année, le locataire verse une provision mensuelle estimée. En fin d’année, le propriétaire compare le total des provisions perçues aux charges effectives. La différence entraîne soit un remboursement, soit un complément à payer. En logement meublé avec forfait, aucun calcul n’est effectué : le montant est fixe pour toute la durée du bail.

Quelles charges sont comprises dans le loyer ?

Cela dépend du bail signé. Certains contrats affichent un loyer « charges comprises » (CC) : dans ce cas, aucune provision ni régularisation n’est demandée séparément. D’autres indiquent un loyer « hors charges » (HC), avec des charges facturées en supplément. Lisez attentivement votre contrat de location pour savoir exactement ce que vous payez chaque mois.

Puis-je refuser de payer les charges locatives ?

Non, dès lors que les charges réclamées figurent bien dans le décret de 1987 et sont justifiées par des documents. Refuser de payer expose le locataire à une procédure pour impayés. En revanche, il est tout à fait légitime de demander les justificatifs correspondants, de contester une régularisation erronée et, en cas de désaccord, de saisir la commission de conciliation de son département.