La signature d’un contrat de location est toujours sanctionnée par un dépôt de garantie de la part du locataire. À la fin du bail, celui-ci est en droit de reprendre intégralement sa caution, sauf s’il a provoqué des dommages dans le logement. Immofeed vous explique le moment où l’on parle de retenue abusive sur caution et ce qu’il faut faire dans ce cas de figure.
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Que dit la loi sur la restitution de la caution ?
La caution versée par le locataire en début de bail est censée compenser les frais liés aux dégâts que le propriétaire aurait constatés après son départ du logement. Cette caution équivaut à un mois de loyer pour les locations vides et à deux mois pour les locations meublées.
En ce qui concerne le remboursement de cette somme, deux options sont possibles. Si le locataire n’a causé aucun dégât dans le logement, le propriétaire est normalement dans l’obligation de lui reverser entièrement sa caution de départ. Ce remboursement est à effectuer dans un délai maximal d’un mois à compter du jour de la fin du bail.
En revanche, si au cours de son inspection, le propriétaire remarque certains dégâts, il est en droit de retenir une partie de la caution en guise de frais de réparation. Pour justifier les retenues, il doit pouvoir fournir un justificatif intégral et détaillé de toutes les dépenses effectuées. Il dispose d’un délai de 2 mois pour fournir toutes les preuves au locataire. Passé ce temps, il doit non seulement rembourser intégralement la caution, mais il doit aussi payer une majoration de 10 % du loyer par mois de retard.
Dans quel cas parle-t-on de retenue abusive ?
La retenue abusive sur caution concerne toute forme de détournement de fonds sans explication valide. Dans un logement, tous les cas d’usures ne proviennent pas nécessairement du locataire. Certains dommages tels que la vétusté des portes, les murs défraîchis, les traces au sol ou sur le mur des équipements électroménagers ou les fissures reviennent entièrement à la charge du propriétaire. À ces dégâts s’ajoutent les malfaçons, le vieillissement du parquet et les dégradations provoquées par un cambriolage. Ces signes sont en général relatifs au vieillissement du logement et ne doivent pas être considérés au même titre que les autres dégâts.
La retenue abusive est par ailleurs constatée dans le cas où le propriétaire considère dans son inventaire un dégât préalablement existant avant la signature du bail. Ce cas est très récurrent et c’est d’ailleurs pour cette raison qu’il est conseillé au locataire de mentionner chaque détail dans l’inventaire du départ.
Il est également possible de mentionner un cas d’abus quand le propriétaire prélève des fonds pour des réparations qui ne figurent pas dans l’état des lieux de sortie. De même, il n’est pas rare de rencontrer des propriétaires qui effectuent des retenues sans justificatif sur la caution. Ces différents cas de retenue abusive peuvent faire l’objet de poursuites judiciaires.
Quels sont les recours possibles en cas de retenue abusive sur caution ?
Le recours pour retenue abusive sur caution se fait en trois étapes. Dans un premier temps, le locataire doit faire une réclamation par lettre recommandée qu’il envoie au propriétaire dans un bref délai. Si ce dernier ne donne aucune suite à ses courriers, il est alors en droit de passer à l’étape supérieure dans sa démarche. Toujours par lettre recommandée avec accusé de réception, l’ancien locataire peut saisir la commission départementale de conciliation.
Le rôle de cet organe est de régler à l’amiable les conflits entre bailleurs et locataires. Si cette solution n’aboutit pas à un consensus de la part des deux parties, le plaignant a la possibilité de s’adresser directement au tribunal pour résoudre le problème. Ce genre de litige se fait uniquement au tribunal d’instance dans un délai de 5 ans à compter de la date de remise des clés par le locataire.
Comment prévenir les litiges pour retenue abusive ?
Il existe différentes façons de procéder pour se prémunir contre les retenues abusives sur caution. Dans un premier temps, le locataire doit exiger un contrat de bail très détaillé. Il doit clairement mentionner que seules les remarques faites dans l’état des lieux de sortie du locataire sont à considérer par le bailleur.
Lors de la remise des clés par le propriétaire, le futur occupant du logement doit également pouvoir recenser tous les dégâts constatés dans un document signé par les deux parties. Cela lui évitera par la suite de payer pour des dégâts dont il n’est pas responsable. Dans le but de se protéger, le locataire doit enfin s’assurer de lire attentivement tous les documents qui nécessitent sa signature.
