Commandement de payer visant la clause résolutoire : tout comprendre en 2026

Le commandement de payer visant la clause résolutoire est un acte juridique signifié par un commissaire de justice au locataire en situation d’impayés. C’est la première étape formelle de la procédure d’expulsion : si le locataire ne règle pas sa dette dans un délai de deux mois, le bail est résilié de plein droit.

Ce mécanisme est encadré par la loi du 6 juillet 1989. Il protège aussi bien le bailleur, qui dispose d’un outil pour récupérer les sommes dues, que le locataire, à qui on laisse une dernière chance de régulariser la situation avant toute saisine du tribunal.

Qu’est-ce qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire ?

La clause résolutoire est une disposition insérée dans la quasi-totalité des baux d’habitation. Elle prévoit que le contrat prend fin automatiquement si le locataire ne paie pas ses loyers ou ses charges dans les délais impartis. Sans cette clause, le bailleur devrait passer par une procédure judiciaire plus longue pour obtenir la résiliation.

Le commandement de payer met en marche la clause résolutoire. Il ne vaut que s’il mentionne explicitement la clause résolutoire dans son libellé : cette mention est obligatoire. Sans elle, le commandement est nul et la clause ne joue pas.

Ce document doit détailler les sommes réclamées poste par poste : loyers impayés, provisions sur charges, indemnités d’occupation. Il indique la date limite de paiement, calculée deux mois après sa signification au locataire.

Dans quel cas peut-on délivrer un commandement de payer ?

Le bailleur peut envoyer un commandement de payer dès le premier loyer impayé. La loi n’impose aucun délai minimum d’attente. En pratique, beaucoup de propriétaires attendent un ou deux mois, mais rien ne les y oblige.

Les motifs qui justifient un commandement de payer :

• non-paiement du loyer principal
• non-paiement des charges locatives
• non-paiement de la provision sur charges
• défaut de paiement de l’indemnité d’occupation

Le commandement peut viser une dette ancienne ou récente. Le bailleur peut réclamer l’ensemble des loyers impayés, dans la limite de la prescription de trois ans.

Quel est le rôle du commissaire de justice dans cette procédure ?

Seul un commissaire de justice : anciennement appelé huissier de justice : est habilité à signifier le commandement de payer. Le bailleur ne peut pas l’adresser lui-même par lettre recommandée : cela ne suffirait pas à enclencher la clause résolutoire.

Le commissaire de justice remet l’acte au locataire en mains propres ou le dépose dans sa boîte aux lettres avec un avis de passage. Il dresse ensuite un procès-verbal de signification qui fait foi de la date à laquelle le délai de deux mois commence à courir.

Si le locataire est absent, le commissaire adresse également une lettre recommandée avec accusé de réception le même jour. Le délai court à compter de cette date, même si le locataire ne prend pas connaissance de l’acte immédiatement. L’absence ne suspend pas le délai.

Le coût est réglementé par décret. En 2026, les émoluments sont fixés à l’acte, auxquels s’ajoutent les frais de déplacement. Ces frais restent à la charge du bailleur dans un premier temps, même s’il peut en demander le remboursement devant le tribunal.

Comment se déroule la procédure pas à pas ?

La procédure suit un ordre précis. En voici les étapes :

1. Le bailleur mandate un commissaire de justice et lui communique les coordonnées du locataire et le montant exact de la dette.
2. Le commissaire signifie le commandement au locataire : le délai de deux mois démarre à cette date.
3. Pendant ces deux mois, le locataire peut payer la totalité des sommes dues ou saisir le juge pour obtenir des délais.
4. Si la dette n’est pas soldée, la clause résolutoire joue de plein droit : le bail est résilié sans jugement.
5. Le bailleur saisit le juge des contentieux de la protection pour constater la résiliation du bail et obtenir l’expulsion.

Cette procédure est identique que le logement soit loué nu ou meublé, dès lors que le bail contient une clause résolutoire : ce qui est le cas de la grande majorité des contrats signés en France.

Que faire après avoir reçu un commandement de payer ?

Pour le locataire, réagir vite est essentiel. Deux mois, c’est court. Trois options s’offrent selon la situation.

La première est de payer l’intégralité de la dette avant l’expiration du délai. Le paiement éteint la dette, neutralise la clause résolutoire et met fin à la procédure. Le bailleur ne peut pas poursuivre l’expulsion si toutes les sommes ont été réglées.

La deuxième est de saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir des délais de paiement, même avant l’expiration des deux mois. Le juge peut accorder jusqu’à trois ans de délais en vertu de l’article 1343-5 du Code civil. Pendant ce temps, la clause résolutoire est suspendue.

La troisième consiste à contester la validité de l’acte. Si le commandement comporte des irrégularités formelles, le locataire peut en demander la nullité devant le tribunal. En cas de colocation, la clause de solidarité dans le bail détermine qui est tenu au paiement de la totalité de la dette.

Validité et causes de nullité du commandement de payer

Un commandement de payer doit respecter des conditions formelles précises. Si l’une fait défaut, le locataire peut obtenir sa nullité et neutraliser la procédure.

Les principales causes de nullité :

• absence de mention de la clause résolutoire
• absence d’indication du délai de deux mois
• montant réclamé inexact ou contestable
• signification irrégulière
• absence de mention de la faculté de saisir la CCAPEX (commission de prévention des expulsions)

La nullité n’est pas automatique : le locataire doit la demander et prouver que l’irrégularité lui a causé un grief réel. Si elle est prononcée, le bailleur repart à zéro avec un nouveau commandement régulier.

Un commandement de payer a une durée de vie limitée. S’il n’est pas suivi d’une assignation dans un délai de deux ans à compter de sa signification, il devient caduc et la procédure doit reprendre depuis le début.

Le commandement de payer et la protection du locataire

La procédure prévoit des garde-fous pour le locataire de bonne foi. Même si la clause résolutoire a joué, le juge peut accorder des délais lors de l’audience et suspendre les effets de la résiliation si le locataire paie l’intégralité de sa dette pendant ce temps.

La trêve hivernale, du 1er novembre au 31 mars, suspend les expulsions mais pas la procédure. Le commandement de payer reste valable et le délai continue à courir. Ignorer cette nuance peut faire perdre au locataire ses droits à régularisation.

En cas de surendettement, le locataire peut déposer un dossier à la Banque de France. La commission de surendettement peut suspendre les procédures d’expulsion, offrant un délai supplémentaire pour trouver une solution amiable avant que la situation ne devienne irréversible.

Les procédures locatives touchent souvent à des enjeux patrimoniaux plus larges. Comprendre le rôle du marchand de biens permet d’identifier qui intervient lors de la revente d’un bien occupé ou dans le cadre d’une acquisition après expulsion.