Article 15 loi du 6 juillet 1989 : 3 mois ou 1 mois de préavis, comment ça marche ?

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 fixe les règles du préavis dans un bail d’habitation : le locataire peut donner congé à tout moment, avec un délai de 3 mois en principe, réduit à 1 mois dans certaines situations précises. Le propriétaire, lui, ne résilie le bail qu’à son échéance et sous conditions strictes.

Ce que dit précisément l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dite loi Mermaz, est le texte de référence pour toute location vide à usage de résidence principale. Son article 15 se divise en deux volets distincts : les règles applicables quand c’est le locataire qui veut partir, et celles qui encadrent le congé donné par le bailleur.

Ce texte vise avant tout à protéger l’occupant du logement. Le propriétaire voit sa liberté de mettre fin au bail très encadrée, tandis que le locataire résilie quand il le souhaite, sans avoir à se justifier, à condition de respecter le délai de préavis légal.

Résiliation à l’initiative du locataire : quel préavis ?

Le principe posé par l’article 15 I est clair : le locataire donne congé à tout moment, par lettre recommandée avec accusé de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé. Le délai de préavis est de 3 mois pour un logement vide.

Ce délai tombe à 1 mois dans une liste de cas prévus par la loi :

• Le logement est situé en zone tendue (agglomérations où la demande dépasse l’offre)
• Le locataire perd son emploi ou change de lieu de travail
• L’état de santé du locataire justifie un déménagement (certificat médical requis)
• Le locataire perçoit le RSA ou l’AAH
• Le bailleur n’a pas respecté ses obligations (logement indécent, par exemple)

Le préavis commence à courir dès réception du courrier par le propriétaire, et non à la date d’envoi. Pendant ce délai de préavis, le locataire reste tenu de payer le loyer et les charges, même s’il a quitté le logement avant son terme.

Résiliation à l’initiative du propriétaire : des motifs encadrés

Le bailleur ne jouit pas de la même liberté. L’article 15 II interdit au propriétaire de donner congé en cours de bail. Il n’agit qu’à l’échéance du bail, en respectant un préavis de 6 mois, et uniquement pour trois motifs reconnus par la loi :

1. Reprise pour habiter : le propriétaire souhaite occuper le logement lui-même ou le mettre à disposition d’un proche (conjoint, partenaire de Pacs, ascendants, descendants).
2. Vente du logement : le congé vaut alors offre de vente au locataire en place, qui bénéficie d’un droit de préemption.
3. Motif légitime et sérieux : inexécution des obligations du locataire (impayés de loyer, troubles de voisinage…) ou nécessité de réaliser des travaux importants.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée ou acte d’huissier. En cas de reprise pour habiter, le bailleur doit justifier du caractère réel et sérieux de sa demande. Toute résiliation abusive expose le propriétaire à des sanctions civiles.

À noter : si le locataire a plus de 65 ans et des ressources modestes, le bailleur est dans l’obligation de lui proposer un relogement adapté, sauf s’il se trouve lui-même dans une situation similaire. Pour en savoir plus sur la répartition des charges locatives dans un bail, consultez notre guide dédié.

Les effets de la résiliation sur le dépôt de garantie

Une fois le bail résilié et le logement rendu, le bailleur dispose d’un délai légal pour restituer le dépôt de garantie. Ce délai est d’un mois si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, et de deux mois en cas de dégradations constatées.

Des retenues légales restent possibles pour couvrir les loyers impayés, les charges dues ou les réparations locatives. Tout manquement à cette obligation expose le propriétaire à une majoration de 10 % par mois de retard. Les deux parties ont donc intérêt à bien préparer l’état des lieux de sortie.

Si vous vous interrogez sur ce qui reste à votre charge en tant que locataire, notre article sur les charges du locataire vous apporte des réponses claires. Et si vous êtes propriétaire bailleur, suivez l’IRL loyer en 2026 pour encadrer vos révisions de loyer dans les règles.

Questions fréquentes

Quelle loi pour un préavis de 1 mois ?

C’est l’article 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 qui prévoit un délai de préavis réduit à 1 mois pour le locataire. Ce délai s’applique dans les zones tendues, en cas de perte d’emploi, de mutation professionnelle, de problème de santé ou lorsque le locataire perçoit le RSA ou l’AAH.

Quels sont les motifs légitimes et sérieux prévus par la loi du 6 juillet 1989 pour mettre fin au bail ?

La loi reconnaît trois motifs permettant au propriétaire de résilier le bail à son échéance : la reprise du logement pour y habiter ou loger un proche, la vente du bien, et le motif légitime et sérieux tel que les impayés répétés ou les troubles de voisinage graves. Hors de ces cas, le bail ne peut pas être résilié à l’initiative du bailleur.

Quel justificatif pour un préavis de 1 mois ?

Le justificatif dépend du motif invoqué. Pour une perte d’emploi, un document de France Travail ou de l’employeur suffit. Pour un problème de santé, un certificat médical est requis. Pour le RSA ou l’AAH, une attestation de la CAF fait foi. En zone tendue, aucun justificatif n’est demandé : l’adresse du logement suffit à établir le droit au préavis court.

Que dit l’article 25-15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ?

L’article 25-15 s’applique aux meublés de longue durée (baux meublés à titre de résidence principale). Il prévoit que le locataire donne congé à tout moment avec un préavis d’un mois, sans condition de motif. Le propriétaire, lui, doit respecter un préavis de 3 mois et ne peut agir qu’à l’échéance du bail.