IRL loyer 2026 : tout savoir sur l’indice de référence des loyers

L’IRL loyer, ou indice de référence des loyers, est l’indice publié chaque trimestre par l’INSEE qui fixe le plafond légal de révision des loyers en France. Pour le T2 2026, il s’établit à environ 146,12, soit +1,67 % sur un an. Ce chiffre s’applique à tous les baux de résidence principale dès lors que le contrat contient une clause d’indexation.

Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers (IRL) ?

L’IRL a été instauré par la loi du 8 février 2008 pour remplacer les anciens indices de révision des loyers — notamment l’indice du coût de la construction — jugés trop volatils. Depuis lors, c’est lui qui encadre toute hausse de loyer dans le secteur locatif privé, qu’il s’agisse d’un logement nu ou meublé.

L’INSEE le calcule en tenant compte de l’évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. L’objectif est d’assurer un équilibre entre la protection du locataire face aux hausses abusives et la préservation du pouvoir d’achat du bailleur face à l’inflation. Sans clause d’indexation dans le bail, aucune révision annuelle n’est légalement recevable, même si l’IRL a progressé.

L’indice s’applique aux baux régis par la loi du 6 juillet 1989, c’est-à-dire la quasi-totalité des locations nues ou meublées à titre de résidence principale. Les baux mobilité et les locations saisonnières n’entrent pas dans ce cadre. Pour les propriétaires qui gèrent plusieurs biens, des solutions comme la gestion locative Monsieur Hugo permettent d’automatiser le suivi des dates anniversaires et le calcul des révisions.

Quel est le dernier indice IRL publié en 2026 ?

L’INSEE publie l’IRL environ six semaines après la fin de chaque trimestre. En juillet 2026, l’indice du deuxième trimestre 2026 a été mis en ligne. C’est ce chiffre que les propriétaires utilisent pour les révisions dont la date anniversaire tombe entre juillet et septembre 2026.

Ce tableau montre clairement le ralentissement de la hausse par rapport aux pics de 2022-2023, période où l’IRL avait bondi de plus de 5 % sous l’effet de l’inflation post-Covid. En 2026, l’évolution reste modérée, ce qui limite mécaniquement les augmentations de loyer pour les locataires.

Pour les baux dont la date anniversaire tombe en été 2026, c’est l’IRL du T2 2026 qui fait référence. Un bail signé en août 2021 dont la clause mentionne le T2 utilisera l’IRL du T2 2026 au numérateur et celui du T2 2025 au dénominateur pour calculer la révision applicable à l’été 2026.

Comment réviser un loyer selon l’IRL ?

La révision suit une formule encadrée par la loi, applicable uniquement si le contrat de bail contient une clause d’indexation. Le calcul repose sur le rapport entre l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours et l’IRL du même trimestre l’année précédente.

La formule officielle est : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL trimestre de référence année N ÷ IRL même trimestre année N-1). Exemple concret : un loyer de 850 € avec un IRL passant de 143,72 (T2 2025) à 146,12 (T2 2026) donne 850 × (146,12 ÷ 143,72) = 864,18 €. Seule la partie hors charges est révisable.

Le trimestre de référence à utiliser est celui mentionné dans le bail. En l’absence de précision contractuelle, on retient le dernier IRL publié à la date de signature du bail. Il est conseillé de bien vérifier ce point avant d’envoyer l’avis de révision au locataire. Par ailleurs, d’autres obligations réglementaires pèsent sur les bailleurs, comme celles liées au décret BACS et votre bâtiment, qui méritent d’être anticipées.

À quel moment peut-on réviser le loyer ?

La révision n’est autorisée qu’une seule fois par an, à la date anniversaire du bail. Cette date correspond à l’entrée en vigueur du contrat, généralement le premier jour du mois d’entrée dans les lieux. Le bailleur doit adresser un avis de révision écrit au locataire pour que la hausse soit effective.

Si le propriétaire omet de demander la révision à la date prévue, il ne perd pas ce droit : il dispose d’un délai d’un an pour réclamer la révision rétroactivement. Attention cependant — la hausse ne s’applique qu’à partir de la date de la demande, pas de la date anniversaire manquée. Il est donc impossible de cumuler plusieurs années de révisions non réclamées en une seule fois.

En zone tendue soumise à l’encadrement des loyers, la révision à l’IRL s’articule avec le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Le loyer révisé ne doit jamais dépasser ce plafond, même si l’application stricte de la formule IRL conduirait à un montant supérieur. Le propriétaire retient alors le plus bas des deux montants.

Questions fréquentes

Quel est le nouvel indice de référence des loyers (IRL) pour 2026 ?

Pour le premier trimestre 2026, l’IRL s’établit à 145,54 (+2,11 % sur un an), et pour le deuxième trimestre 2026 à 146,12 (+1,67 % sur un an). Ces deux indices sont publiés par l’INSEE et constituent le plafond légal de révision des loyers pour les baux dont la date anniversaire intervient au cours du premier semestre ou du début de l’été 2026.

Quel est le dernier indice IRL ?

Au 1er août 2026, le dernier indice IRL publié par l’INSEE est celui du T2 2026 : 146,12, avec une variation annuelle de +1,67 %. L’INSEE diffuse cet indice environ six semaines après la clôture de chaque trimestre. Pour les baux dont la révision intervient à l’été 2026, c’est ce chiffre qu’il faut retenir dans le calcul du nouveau loyer.

Comment calculer le loyer avec IRL ?

Multipliez votre loyer actuel par l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours, puis divisez par l’IRL du même trimestre de l’année précédente. Avec un loyer de 900 € et une progression de l’IRL de +1,67 %, le nouveau loyer sera de 915,03 € (900 × 146,12 ÷ 143,72). Le résultat s’arrondit généralement au centime. Seul le loyer hors charges entre dans ce calcul.

Quelle est la formule de calcul pour la révision du loyer ?

La formule légale est : nouveau loyer = loyer actuel × (IRL N ÷ IRL N-4), où N désigne le trimestre de référence de l’année en cours et N-4 le même trimestre de l’année précédente. Cette formule ne s’applique que si le bail contient une clause de révision. Sans cette clause, aucune augmentation n’est légalement possible, quelle que soit la progression de l’indice.