On n’y pense pas forcément lorsque l’on cherche à acheter un bien immobilier pour y habiter mais il est tout à fait possible de transformer un local commercial en habitation. En effet, sous couvert d’obtenir au préalable les autorisations de la mairie, un bail commercial ou mixte peut être converti en bail d’habitation.
En plus des autorisations, il faudra généralement prévoir des travaux d’aménagement avant d’habiter dans le bien mais cela se révèle très intéressant. Voici tout ce qu’il faut savoir si ce type de projet vous intéresse et que vous souhaitez acquérir un local commercial pour y habiter.
Sommaire
Les formalités nécessaires pour convertir un local commercial en habitation
S’il est tout à fait légal d’acheter un local commercial pour le transformer en logement, il est toutefois nécessaire de s’affranchir en amont de plusieurs formalités avant de concrétiser votre projet.
Consulter le plan local d’urbanisme
La première étape d’un projet de transformation de local commercial pour y habiter doit être de s’assurer que ce projet ne va pas à l’encontre du plan local d’urbanisme (PLU) de la mairie concernée. Ce document, que vous devrez absolument consulter, décrit l’évolution de l’aménagement d’une ville sur plusieurs années. Il peut ainsi contenir des prescriptions empêchant la réalisation de votre projet.
En effet, certaines zones géographiques peuvent être visées par des règles empêchant la transformation d’un local destiné aux commerces en logement afin d’éviter la disparition des commerces de proximité. Certains rez-de-chaussée peuvent aussi être protégés par des règles empêchant leur transformation.
Cette démarche est donc essentielle pour connaître les réglementations qui concernent votre zone de recherche.
Obtenir les autorisations pour la réalisation de travaux
Comme dit en introduction, il sera généralement de réaliser certains travaux afin de transformer d’anciens locaux destinés à un commerce en habitation. Il vous faudra alors en amont demander un permis de construire si les travaux nécessitent de modifier les structures porteuses du bâtiment ou sa façade.
Si ce n’est pas le cas, il vous faudra de toute façon procéder à une déclaration préalable de travaux auprès de votre mairie. De plus, si vous souhaitez modifier un local de plus de 150 mètres carrés de surface, vous devrez obligatoirement faire appel à un architecte pour les travaux qui touchent à la structure ou façade du bâtiment.
Résilier le bail commercial et contacter l’éventuelle copropriété
Avant de procéder à la transformation, il vous faudra résilier le contrat de bail s’il en existe un. En tant que nouveau propriétaire et bailleur, 2 options s’offrent à vous.
Soit vous refusez le renouvellement du bail commercial lorsque celui-ci arrive à son terme, sans indemnités. Soit vous vous lancez dans une procédure de résiliation du bail commercial auquel cas vous devrez verser une indemnité d’éviction au locataire.
Si votre investissement vise des locaux qui font partie d’une copropriété, il vous faudra en plus vous assurer que rien dans le règlement de copropriété ne s’oppose à la transformation du local commercial en habitation. Quoi qu’il en soit, vous devrez obtenir l’accord de tous les copropriétaires avant de réaliser la transformation.
Acheter un local commercial pour y habiter : les avantages
S’il faut se plier à d’assez nombreuses formalités avant de transformer un local commercial en habitation, il y a d’aussi nombreux avantages à procéder ainsi.
Un avantage financier évident
Acheter un local commercial pour y habiter peut se révéler très rentable. Même si des travaux sont à prévoir, l’achat d’un local commercial peut vous faire économiser jusqu’à 40% par rapport à l’achat d’un appartement en rez-de-chaussée, travaux inclus.
Si l’on prend l’exemple de Paris, vous économiserez près de 1500€ au mètre carré en faisant le choix d’acheter un local commercial à transformer, ce qui vous laisse un beau budget pour réaliser les travaux de vos rêves.
De fait, la transformation de locaux précédemment dédiés à des commerces peut permettre de réaliser un bel investissement locatif et peut vous permettre de toucher un loyer avec un investissement de base plus léger.
Un logement à personnaliser
Si pour certaines personnes la quantité de travaux à réaliser pour transformer un local commercial en logement habitable est un frein important à l’achat, d’autres y trouveront leur bonheur et une opportunité de créer une habitation à leur image.
En effet, les locaux commerciaux sont souvent vendus vides et dépourvus de décoration et vous pourrez donc en faire ce que vous voulez. D’autant que ces locaux disposent aussi de volumes importants que vous pourrez remanier à votre guise. Sans compter que les espaces avec une touche industrielle sont très tendances en ce moment, vous serez le nouveau bailleur d’un logement atypique et charmant.
Enfin, les commerces sont généralement pensés pour être pratiques : généralement situés dans les beaux quartiers et avec un accès facilité aux transports publics.
Les conséquences fiscales de la transformation
Nous parlions précédemment des formalités auxquelles vous devrez vous soumettre avant d’acheter votre local commercial pour le transformer en logement. Il faut aussi penser aux modifications que cela entraîne sur le plan fiscal.
En devenant un logement, votre nouveau bien n’a plus une destination professionnelle : la contribution économique territoriale disparaît et vous devrez à la place vous acquitter de la taxe d’habitation.
Pour ce faire, vous aurez 3 mois après l’achat pour procéder à la déclaration du changement d’affectation des locaux. Il s’agit du Cerfa n°10517*02, que vous devrez envoyer en recommandé au cadastre de votre mairie.
