État des lieux de sortie: contestation, délai et recours en 2026

Un locataire signe son état des lieux de sortie à la hâte, puis reçoit un courrier lui annonçant que le propriétaire retient une partie du dépôt de garantie pour des dégradations qu’il conteste. Peut-il encore agir ? Oui, mais dans un délai strict : 10 jours ouvrables à compter de la remise du document. Passé ce cap, l’état des lieux de sortie devient opposable et la contestation se heurte à une présomption d’exactitude difficile à renverser.

L’état des lieux de sortie compare la situation du logement à la fin du bail avec ce qui a été constaté à l’entrée. Il détermine ce qui relève de la vétusté normale : usure liée au temps : et ce qui peut être imputé au locataire. Ce document est le seul fondement légal qui justifie une retenue sur dépôt de garantie. Un état des lieux bâclé ou mal contesté peut faire perdre plusieurs centaines d’euros à l’une ou l’autre des parties.

Voici ce qu’il faut savoir sur les délais légaux, la procédure de contestation, les coûts d’un commissaire de justice, et les situations particulières comme l’absence d’état des lieux d’entrée ou le refus d’une partie de se présenter.

Quel délai pour contester l’état des lieux de sortie ?

La loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi ALUR, encadre précisément ce que chaque partie peut faire après la remise de l’état des lieux. Le locataire dispose de 10 jours ouvrables à compter du lendemain de la remise du document pour émettre des réserves écrites ou contester son contenu formellement. Ce délai s’applique que le locataire ait signé le document ou non.

Au-delà de ces 10 jours, il reste possible de saisir la commission départementale de conciliation ou le tribunal judiciaire. Mais la charge de la preuve bascule contre le locataire : l’état des lieux de sortie signé sans réserve dans les délais est présumé exact. Le locataire devra alors démontrer activement que le document ne reflète pas la réalité du logement au moment de la remise des clés.

Que signifie concrètement ce délai de 10 jours ouvrables ?

Les jours ouvrables excluent les dimanches et les jours fériés, mais incluent le samedi. Si l’état des lieux de sortie est remis un lundi, le délai expire le vendredi de la semaine suivante. La date d’envoi du courrier recommandé fait foi, et non la date de réception par le propriétaire. Conserver le justificatif de dépôt postal est indispensable pour prouver le respect du délai si l’affaire va devant un juge.

Ce délai s’applique aussi au propriétaire. S’il constate des dégradations supplémentaires après la clôture de l’état des lieux, il ne peut plus les opposer au locataire une fois le délai écoulé, sauf à prouver qu’elles étaient indécelables lors du passage en revue : argument rarement retenu par les tribunaux.

Le délai de contestation s’articule avec celui du remboursement du dépôt de garantie. Le propriétaire dispose d’un mois pour restituer le dépôt lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée. Ce délai passe à deux mois si des dégradations sont imputées au locataire. Tout dépassement ouvre droit à des pénalités de retard égales à 10 % du loyer mensuel hors charges par mois de retard commencé.

Comment réaliser l’état des lieux de sortie correctement ?

Bâcler l’état des lieux est l’erreur la plus courante dans la relation locative. Une pièce inspectée trop vite, un compteur non relevé, une observation omise sur le formulaire, et le litige devient inévitable. La procédure doit se dérouler en plusieurs étapes précises :

1. Fixer une date et une heure avec le propriétaire ou son mandataire, de préférence en journée pour profiter d’un éclairage naturel suffisant dans chaque pièce.
2. Comparer pièce par pièce avec l’état des lieux d’entrée en main, en notant chaque différence observée directement sur le formulaire.
3. Relever les compteurs individuels d’eau, de gaz et d’électricité et les faire inscrire sur le document par les deux parties.
4. Tester tous les équipements présents : volets roulants, robinets, prises électriques, serrures, interphone, appareils électroménagers fournis avec le bail.
5. Photographier chaque point litigieux avec un horodatage visible et conserver ces photos sur un support externe.
6. Émettre des réserves écrites directement sur le formulaire avant de signer, si un élément est contesté ou semble ne pas correspondre à l’état d’entrée.
7. Réclamer une copie signée par les deux parties et la conserver avec l’état des lieux d’entrée pour faciliter toute comparaison future.

Si le propriétaire refuse de se présenter ou de réaliser l’état des lieux de façon contradictoire, le locataire peut mandater un commissaire de justice pour dresser un constat officiel. Cette démarche le met à l’abri de toute accusation de refus et garantit un document légalement opposable.

Sous quelle forme doit être réalisé l’état des lieux de sortie ?

L’état des lieux de sortie doit obligatoirement être établi par écrit, sur support papier ou numérique. Il doit être contradictoire : réalisé en présence des deux parties ou de leurs représentants mandatés. Un document établi par une seule partie, sans convocation préalable de l’autre, n’a pas de valeur légale opposable en cas de litige.

La loi ALUR a imposé un formulaire type réglementaire pour toutes les locations soumises à la loi du 6 juillet 1989, qu’il s’agisse de logements vides ou meublés constituant la résidence principale du locataire. Ce formulaire normalise la description de chaque pièce, des équipements, et de l’état général de chaque élément. Il doit être daté, signé par les deux parties, et remis en exemplaire à chacune d’elles.

Si l’état des lieux est réalisé par voie électronique, le dispositif retenu doit garantir l’intégrité du document et permettre d’identifier les signataires de façon certaine. Les applications professionnelles de gestion locative répondent à ces exigences en 2026 et proposent une signature numérique certifiée, ce qui évite tout risque de falsification a posteriori.

Que doit mentionner l’état des lieux de sortie ?

Un état des lieux de sortie incomplet peut être contesté sur la forme, indépendamment de son contenu. Pour être valide et opposable, le document doit comporter au minimum :

• La date de réalisation et l’adresse complète du logement concerné
• Les noms et adresses des parties, ou de leurs représentants mandatés
• Les relevés des compteurs individuels d’énergie et d’eau au moment de la remise des clés
• L’inventaire détaillé pièce par pièce : état des murs, sols, plafonds, menuiseries et équipements
• Le nombre de clés remises et leur nature (entrée, boîte aux lettres, garage, cave)
• L’adresse du nouveau domicile du locataire pour la restitution du dépôt de garantie
• Les signatures des deux parties accompagnées de la date de signature

La comparaison avec l’état des lieux d’entrée est au cœur du document. Chaque écart constaté doit être qualifié précisément : dégradation imputable au locataire ou usure normale liée au temps et à l’utilisation du logement. Pour objectiver cette distinction, un barème de vétusté peut être annexé au bail dès sa signature. En l’absence de barème conventionnel, c’est le juge qui apprécie la vétusté au cas par cas, en s’appuyant sur des grilles de référence publiées par les fédérations professionnelles.

Quel est le coût d’un état des lieux par commissaire de justice ?

Lorsqu’un accord amiable est impossible et qu’un commissaire de justice est mandaté pour réaliser l’état des lieux de sortie, le coût est encadré par un décret. Il est partagé entre le propriétaire et le locataire à parts strictement égales. En dehors des situations de blocage, un état des lieux réalisé directement entre les parties est entièrement gratuit.

Ces tarifs sont fixés par le décret du 26 mars 2016 et régulièrement actualisés. La part mise à la charge du locataire ne peut en aucun cas dépasser celle du propriétaire. Si c’est le locataire qui a été contraint de solliciter le commissaire de justice faute de réponse du bailleur, il peut demander au juge de mettre la totalité des frais à la charge du propriétaire défaillant.

Comment contester un état des lieux de sortie pas à pas ?

Beaucoup de locataires pensent qu’un appel téléphonique ou un simple message suffit à contester. C’est une idée reçue : seule une démarche formelle et écrite est opposable devant la commission de conciliation ou le tribunal. La procédure se déroule en cinq étapes :

1. Rassembler les preuves : photos horodatées prises à l’entrée et à la sortie du logement, témoignages écrits, factures d’entretien ou de réparation effectuées pendant le bail, courriers échangés avec le propriétaire.
2. Rédiger une lettre de contestation détaillée, qui compare point par point l’état des lieux d’entrée et de sortie, précise la vétusté applicable à chaque élément contesté et chiffre, si possible, les sommes en jeu.
3. Envoyer en recommandé avec accusé de réception dans les 10 jours ouvrables suivant la remise du document, en conservant impérativement le justificatif de dépôt postal.
4. Si le désaccord persiste, saisir la commission départementale de conciliation (CDC) du département où se situe le logement : la démarche est entièrement gratuite et constitue un préalable obligatoire avant toute saisine du tribunal judiciaire pour les litiges locatifs.
5. En cas d’échec de la conciliation, porter le litige devant le tribunal judiciaire compétent. Pour les litiges inférieurs à 5 000 €, la procédure sans représentation obligatoire s’applique, ce qui évite les frais d’avocat.

La commission départementale de conciliation rend un avis motivé dans un délai d’environ deux mois après la saisine. Cet avis n’est pas contraignant pour les parties, mais il constitue un élément de preuve sérieux si l’affaire est ensuite portée en justice. Dans la grande majorité des litiges locatifs, la conciliation aboutit à un accord sans passer par le tribunal.

Dans d’autres contextes immobiliers, la même logique prévaut : lorsqu’une partie tarde à agir ou refuse de coopérer, la mise en demeure écrite est le premier réflexe à adopter. C’est notamment vrai face à un vendeur qui fait traîner la vente : l’acte formel déclenche les délais légaux et sécurise les recours futurs.

Que faire si l’état des lieux de sortie ne peut pas avoir lieu ?

L’une des parties refuse de se présenter, ou les deux n’arrivent pas à trouver une date commune dans les délais. Cette situation, plus fréquente qu’on ne le croit, expose la partie qui abandonne à perdre l’ensemble de ses droits sur la question des dégradations et du dépôt de garantie.

Le locataire ou le propriétaire peut mandater un commissaire de justice pour convoquer l’autre partie par acte officiel, au moins 7 jours avant la date fixée pour l’état des lieux. Si l’autre partie ne se présente pas malgré la convocation régulière, le constat est dressé en son absence et vaut état des lieux contradictoire pleinement opposable devant toute juridiction.

Cette procédure protège totalement la partie qui l’initie : elle ne peut pas être accusée d’avoir refusé ou esquivé l’état des lieux. Les frais restent partagés selon le barème réglementé, sauf si le tribunal décide de les mettre à la charge exclusive de la partie défaillante : ce que les juges accordent régulièrement lorsque le refus de se présenter est manifeste et sans justification sérieuse.

Que se passe-t-il en l’absence d’état des lieux d’entrée ?

Beaucoup l’ignorent : si aucun état des lieux d’entrée n’a été réalisé lors de la prise de possession du logement : que ce soit par oubli commun ou parce que le propriétaire l’a refusé : la loi présume que le logement a été remis en bon état au locataire. C’est alors au propriétaire de prouver que les dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie sont bien imputables au locataire, et non à l’état dans lequel il a livré les lieux.

Cette présomption joue concrètement en faveur du locataire. Sans état des lieux d’entrée, le propriétaire ne peut pas retenir de sommes sur le dépôt de garantie pour des réparations dont il ne démontre pas qu’elles n’existaient pas lors de la prise de possession. Les juges appliquent cette règle de façon constante, et la charge de la preuve qui repose sur le bailleur est souvent difficile à satisfaire.

Mais si c’est le locataire qui a refusé de réaliser l’état des lieux d’entrée, la présomption s’inverse : il est réputé avoir reçu le logement en bon état et devra assumer toutes les dégradations constatées à la sortie. La règle est symétrique : quelle que soit la partie qui évite ou refuse l’état des lieux, elle s’affaiblit considérablement sur le plan juridique.

Récapitulatif : l’état des lieux de sortie en un coup d’œil

Les points essentiels à retenir pour sécuriser votre démarche, que vous soyez locataire ou propriétaire-bailleur :

• L’état des lieux de sortie doit être contradictoire, rédigé sur formulaire réglementaire, et signé des deux parties
• Le délai légal de contestation est de 10 jours ouvrables à compter de la remise du document
• La contestation doit partir en recommandé avec accusé de réception dans ce délai strict
• Le commissaire de justice intervient en cas de blocage, à coût réglementé et partagé à parts égales
• La commission départementale de conciliation est le premier recours gratuit avant le tribunal judiciaire
• L’absence d’état des lieux d’entrée présume le bon état du logement en faveur du locataire

La gestion locative demande une vigilance constante sur les documents contractuels et les délais légaux. Les propriétaires-bailleurs soucieux d’optimiser la rentabilité de leur patrimoine ont également intérêt à examiner régulièrement leurs financements : une simulation de rachat de crédits peut révéler des économies substantielles sur un portefeuille locatif existant et dégager des marges de trésorerie insoupçonnées.