Immobilier : qu’est-ce que le taux d’usure ?

On assiste depuis un an à une montée des taux d’intérêt du prêt immobilier. Ceux-ci étaient à un niveau extrêmement bas depuis plusieurs années et sont revenus à un taux normal pour un crédit immobilier. Comment expliquer alors l’augmentation du nombre de dossiers de prêt immobilier refusé par les établissements bancaires ?

Le principal responsable pour les acteurs du marché est le taux d’usure qui est déconnecté des réalités économiques actuelles. Qu’est-ce que le taux d’usure ? Comment est-il calculé ? Quels sont les taux d’usure en cette fin d’année 2022 ? On vous explique !

C’est quoi le taux de l’usure ?

Le taux d’usure, fixé par la Banque de France trimestriellement, a été mis en place afin de protéger les emprunteurs de taux abusifs et d’éviter les situations de surendettement.

C’est ce taux d’usure qui définit le taux d’intérêt maximal (TAEG : taux d’intérêt annuel global) que peut vous proposer un établissement bancaire pour financer votre projet immobilier. Le TAEG englobe votre taux d’intérêt nominal, les différents frais (frais de dossier, frais de courtier) et les coûts d’assurance et de garanties obligatoires.

Lors de votre demande de prêt immobilier pour financer acheter un bien immobilier, la banque va fixer le taux d’intérêt qu’elle vous propose en tenant compte de votre situation financière, du montant emprunté, de la durée du prêt et du risque qu’elle prend en vous accordant un crédit. Si le taux d’intérêt ainsi calculé est supérieur au taux d’usure, la banque ne pourra pas vous présenter une offre de prêt.

Comment se calcule un taux d’usure ?

Chaque type de prêt a son propre taux d’usure. Il varie donc selon les caractéristiques du prêt (prêt immobilier, à la consommation, à taux fixe, variable ou prêt relais) et la durée du prêt.

Pour déterminer le taux d’usure d’un prêt immobilier, la Banque de France interroge les sociétés de financements et les établissements de crédits sur les taux d’intérêts pratiqués sur le dernier trimestre. Elle détermine une moyenne pour chaque prêt immobilier qu’elle augmente d’⅓ pour obtenir le taux d’usure du prochain trimestre.

Quel est le taux d’usure ?

Voici les taux d’usure applicables au prêt immobilier au 4e trimestre 2022 : 

Comment éviter le taux d’usure ?

Relevés au 1er octobre 2022, les nouveaux taux d’usure devaient offrir une bouffée d’oxygène aux ménages souhaitant acquérir un bien immobilier. Ce n’est pourtant pas le cas et le nombre de prêts immobiliers refusé continue d’augmenter.

Si le taux d’usure avait, au départ, été pensé afin d’empêcher les établissements créditeurs de pratiquer des taux abusifs, celui-ci se retrouve pourtant aujourd’hui en décalage avec la réalité à cause de son mode de calcul. Ce dernier ne tient en effet pas compte des taux nominaux qui suivent l’inflation et de nombreux emprunteurs se retrouvent désormais infinançables.

Néanmoins, des solutions existent pour financer l’achat d’un logement neuf et mener à bien votre projet immobilier. 

Voici les différents leviers dont vous pouvez disposer pour contourner ce taux d’usure : 

• n’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre les différents établissements bancaires pour obtenir le meilleur taux nominal possible ;
• utilisez la délégation d’assurance pour obtenir des conditions plus favorables et faire baisser votre taux d’assurance ;
• si un taux fixe est sécurisant, vous pouvez opter pour un taux variable ou mixte qui diminue votre TAEG (avec la conjoncture économique actuelle, cette option peut entraîner des mensualités très élevées) ;
• renforcer le montant de votre apport personnel si vous le pouvez ;   
• faites vous accompagner par un courtier pour négocier votre prêt immobilier ;
• renseignez-vous sur la possibilité de contracter un prêt aidé comme le PTZ.