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Pourquoi calculer le TAEG et le taux d’usure pour un crédit immobilier ?

Lorsque vous êtes à la recherche d’un financement bancaire dans le cadre d’une acquisition immobilière, vous serez amené à solliciter différents organismes de prêt, que vous exécutiez la démarche vous-même ou par le biais d’un intermédiaire du crédit.

Les banques peuvent vous faire des offres, sous la forme d’un accord de principe qui renseigne notamment votre TAEG. Mais comment savoir si les propositions bancaires faites sont intéressantes et comment les comparer entre elles ? Nous répondons à toutes vos interrogations !

Qu’est-ce que le Taux Annuel Effectif Global et pourquoi le calculer ?

Autrefois TEG, le TAEG est l’acronyme du Taux Annuel Effectif Global, soit le pourcentage qui vous permet d’attester de la valeur globale de votre projet immobilier et de tous les frais que cela implique : intérêt du crédit, frais de dossier, frais de garantie, assurance emprunteur, etc.

Ainsi, la composition du TAEG comprend :

  • Le taux d’intérêt décidé par la banque prêteuse pour le crédit immobilier ;
  • Les frais de dossier ;
  • Le coût de l’assurance emprunteur et de toutes autres assurances complémentaires ;
  • Les frais de garantie, qu’il soit question d’une hypothèque classique, une hypothèque légale spéciale, ou bien un organisme de caution (CNP, Crédit Logement, SACCEF, etc.) ;
  • Les coûts d’ouverture et de tenue de compte bancaire ;
  • Les frais annexes potentiels : estimation d’un bien, parts sociales, intervention d’un intermédiaire du crédit, tel qu’un courtier immobilier.

Vous l’aurez compris, le TAEG est un indicateur simple qui vous aide à comparer les différentes offres bancaires si vous avez déjà obtenu plusieurs accords de principe de leur part et à déterminer laquelle est la meilleure. C’est pourquoi, il est important de calculer la valeur de son TAEG.

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Taux d’usure : définition et intérêt de son calcul

Avec la remontée exceptionnelle et rapide des taux d’emprunt immobiliers, le terme du taux d’usure a gagné en popularité et est au cœur de nombreuses problématiques. Cette valeur correspond au taux d’intérêt plafond que les banques ne peuvent dépasser lors de l’octroi d’un crédit immobilier, sous peine de s’exposer à de sévères sanctions de l’État. Car oui, il s’agit d’une règle légale établie par la Banque de France afin prévenir toute pratique abusive de gonflement des tarifs par les établissements bancaires.

En somme, le calcul du taux d’usure est simple, puisqu’il correspond à la moyenne des taux pratiqués au trimestre précédent, majorée d’un tiers. Le taux d’usure s’adapte aux différents types de crédit (immobilier ou trésorerie) et à leur durée. Par exemple, le taux d’usure pratiqué pour un prêt fixe sur plus de 20 ans est de 3,05 %.

Néanmoins, à une période où les intérêts bancaires en vigueur pour des emprunts sur plus de 20 ans s’établissent à plus de 2,5 %, il devient plus que nécessaire de s’assurer que la valeur de votre taux annuel effectif global respecte la norme du taux d’usure et atteste de la faisabilité de votre projet immobilier.

Quelles solutions si mon TAEG dépasse le taux d’usure ?

Dans les conditions actuelles du marché du prêt immobilier, il n’est pas exclu que votre TAEG dépasse le taux d’usure en vigueur. Toutefois, des solutions existent pour parer cette éventualité et faire passer votre taux annuel effectif global sous la barre du taux d’usure.

  • Privilégier un autre organisme d’assurance : vous pouvez passer par la délégation d’assurance pour amoindrir le résultat de votre TAEG. Aujourd’hui, la loi Lemoine permet de choisir librement son organisme d’assurance et de faire jouer la concurrence pour obtenir un taux avantageux ;
  • Emprunter dans le cadre d’une SCI familiale : comme nous avons pu le voir, le taux d’usure n’est pas le même en fonction du type de crédit. Un montage de dossier de crédit en SCI permet de tolérer un TAEG plus important, puisque le taux d’usure appliqué à la SCI est plus élevé aussi ;
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Améliorer son dossier emprunteur avec l’accompagnement d’un courtier immobilier : le courtier immobilier devient une solution de choix pour décrocher un financement et un acteur essentiel du crédit immobilier, grâce à son expertise du marché bancaire, ses conseils éclairés et sa force de négociation.