Le cadastre est un registre qui répertorie les propriétés foncières d’une commune et renseigne sur leurs caractéristiques, dans le but d’établir l’assiette de l’impôt foncier. Si vous souhaitez devenir propriétaire d’un bien, vous serez certainement amené à consulter le cadastre. Découvrez ici tout ce qu’il y a à savoir sur cet élément tout à fait essentiel dans les transactions immobilières.
Sommaire
Définition et histoire du cadastre
Le cadastre est un document administratif à vocation fiscale. Toutes les propriétés foncières de la commune y sont recensées et identifiées pour permettre le calcul de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. La nécessité d’un tel recensement est très vite apparue : c’est ainsi qu’on retrouve les premières tentatives de réalisation d’un cadastre dès la haute Antiquité.
Le cadastre français est cependant né en 1807 sous l’impulsion de Napoléon pour résoudre le problème des inégalités fiscales.
Quel est le contenu du cadastre ?
Le cadastre se constitue d’un plan cadastral et d’une matrice cadastrale. Le plan cadastral est un document graphique où figurent toutes les propriétés foncières de la commune signalées par leur emprise au sol, mais aussi les voies de communication principales ou encore les cours d’eau. On y retrouve des sections cadastrales constituées de parcelles. Chaque section est associée à une lettre.
Ces plans réalisés à différentes échelles sont mis à jour en fonction des actes de vente et des déclarations de travaux comme le permis de construire. Le plan cadastral représente ainsi une source d’information exhaustive qui peut être consultée et modifiée, mais qui ne constitue en aucun cas une preuve de propriété.
La matrice cadastrale est quant à elle un document écrit qui rassemble les relevés de propriété. Ainsi, elle associe chaque terrain ou construction figurant sur le plan cadastral au nom de son propriétaire.
L’importance du cadastre dans les transactions immobilières
Le cadastre revêt une importance cruciale dans les transactions immobilières. Les acheteurs de biens immobiliers peuvent y accéder pour découvrir toutes sortes d’informations sur la parcelle qu’ils souhaitent acquérir. Ils pourront ainsi vérifier si un terrain est viabilisé ou non, c’est-à-dire s’il est raccordé aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz ou d’assainissement. Le plan cadastral permet également de voir si un terrain est connecté au réseau routier ou si vous pourrez effectivement y faire construire le type d’immeuble auquel vous songez. Les modifications dont une parcelle et les bâtiments qu’elle abrite ont fait l’objet au cours des années figurent également sur le plan cadastral.
Le rôle du cadastre dans l’évaluation immobilière et la fiscalité
Pour un acheteur potentiel, le cadastre est utile pour l’évaluation de la qualité des terrains, ce qui permet de déterminer approximativement le montant des impôts à payer. Il pourra ainsi calculer le temps d’amortissement de son investissement immobilier et se faire ainsi une idée de la rentabilité.
Comment accéder aux informations cadastrales ?
Tout le monde peut consulter le plan cadastral, même ceux qui ne possèdent aucun bien foncier. Si vous souhaitez consulter le cadastre de votre commune, vous pouvez écrire à la commune, vous rapprocher du centre des impôts foncier auquel est rattachée la parcelle ou vous rendre sur le site cadastre.gouv.fr. Vous aurez besoin de la référence cadastrale de la parcelle que vous recherchez ou de son adresse. La référence cadastrale se constitue de la référence alphabétique de la section à laquelle appartient la parcelle et du numéro de celle-ci. Après avoir cliqué sur « s’informer », sélectionnez la parcelle cadastrale en question, puis cliquez sur « valider ».
Si vous souhaitez connaître le nom du propriétaire d’un terrain ou d’un immeuble, ou même ceux de plusieurs propriétaires (jusqu’à 5), vous pouvez accéder à un extrait de la matrice cadastrale. Vous devrez simplement remplir un formulaire Cerfa n°11565*04 et le faire parvenir au centre des impôts fonciers dont dépend la parcelle cadastrale.
Quelques cas concrets d’utilisation du cadastre
Il est utile de consulter le cadastre :
- Avant un achat immobilier : pour vérifier les limites de la parcelle ou s’assurer de la légalité d’une construction ;
- Avant d’entreprendre des travaux : pour être en mesure d’établir un plan de masse ;
- Pour compléter une demande de permis de construire ;
- Pour vérifier des informations fiscales avant de faire des réclamations, en cas d’incohérence dans votre avis d’imposition.
Les limites et les erreurs dans le cadastre
Le plan cadastral peut présenter des erreurs quant aux limites d’une propriété. Il faut comprendre que le cadastre ne constitue en aucun cas une preuve de dimensions. Si la réalité du terrain n’est pas conforme au plan du cadastre, vous devrez solliciter les services d’un géomètre-expert. Ce dernier pourra alors effectuer un bornage. On parlera de bornage contradictoire en cas de contestation par votre voisin. À moins de régler ce litige à l’amiable, vous devrez vous adresser au tribunal de grande instance du lieu où se trouve votre bien foncier.
Dans le cas d’une transaction immobilière, l’erreur cadastrale peut être à l’origine d’une renonciation de la part de l’acheteur.
Processus de modification du cadastre
Les limites de votre propriété ont changé ou doivent être rectifiées ? Votre parcelle a-t-elle été divisée en deux ? Il est possible de contacter le service de publicité foncière dont dépend la parcelle cadastrale afin d’en demander la modification. Pour cela, vous devrez remplir le formulaire 6463-N-SD.
Pour que votre demande de modification soit prise en considération, vous devez y joindre un document d’arpentage. Seul un professionnel inscrit à l’ordre des géomètres-experts peut en réaliser un que le service du cadastre acceptera. Vous devrez le payer de votre propre poche. La production d’un document d’arpentage n’est pas requise dans certains cas comme celui des terrains conquis par la mer ou des attestations notariées après décès.
Le cadastre ne présente pas la totalité des informations relatives à un terrain comme le bornage, l’accès à la mitoyenneté ou l’état des servitudes. Par ailleurs, même si les informations cadastrales sont accessibles à tous, il faut reconnaître qu’elles peuvent parfois se révéler difficiles à interpréter pour un non-initié. Il est alors utile de recourir à l’aide d’un professionnel pour obtenir des réponses claires et précises à vos interrogations.
