D’après l’article 544 du Code civil, le propriétaire d’un bien immobilier est une personne qui dispose des droits d’usus, de fructus et d’abusus de la propriété. Ces trois prérogatives sont souvent accordées à une seule personne. Ce droit peut toutefois être réparti entre deux individus, on parle alors de démembrement de propriété. S’il existe un usufruitier et un nu-propriétaire pour un seul bien immobilier, l’usufruitier peut-il vendre ses droits ?
Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?
En immobilier, le principe du démembrement de propriété consiste à séparer l’usus et le fructus de l’abusus. L’usufruitier peut ainsi profiter des droits d’usage du bien. Il peut également le louer et percevoir le montant du loyer. Pour profiter de son usufruit, il doit également s’acquitter des charges comme la taxe foncière ainsi que la taxe d’habitation. À cela s’ajoutent les travaux d’entretien et de réparation du logement. Les usufruitiers d’une maison ou d’un appartement sont souvent des enfants qui bénéficient d’une donation ou de droits de succession après le décès de leurs parents.
En ce qui concerne le nu-propriétaire, il ne possède que la nue-propriété du bien. Il n’est ainsi pas en mesure de percevoir une partie du loyer, mais est tenu de prendre en charge les gros travaux lorsque ceux-ci sont nécessaires. Selon les règles de la convention, lorsque l’usufruitier décède, le nu-propriétaire devient cependant le seul et unique propriétaire du patrimoine.
Est-il possible de vendre son usufruit ?
Selon le principe du démembrement de propriété, il est possible que l’usufruitier ou le nu-propriétaire décide de procéder à la vente de ses droits sans demander l’avis de l’autre partie. En général, cela n’affecte en rien les règles qui ont été établies entre les deux individus. Le nouvel acquéreur de l’usufruit ou de la nue-propriété doit toutefois être d’accord avec les conditions qui ont été préalablement établies. La vente du droit d’usufruit ou de nue-propriété est très rare, car en le faisant, l’individu perd tous ses privilèges sur l’habitation. Cette solution peut cependant être intéressante s’il a besoin d’argent.
De même, procéder à l’achat d’un usufruit est un excellent investissement immobilier, car vous achetez les droits d’usage d’un bien à un prix très bas. En tant que nouvel usufruitier, vous devez toutefois avoir conscience qu’au décès du premier usufruitier, vos droits prendront fin. Si le rachat d’usufruit est assez rentable, l’opération est tout de même risquée.
Que faire en cas de litige entre l’usufruitier et le nu-propriétaire ?
Malgré les accords qui ont été signés entre le nu-propriétaire et l’usufruitier, des litiges peuvent survenir. C’est en général le cas si le bénéficiaire de l’usufruit ou le nu-propriétaire décide de vendre le logement sans l’accord du second propriétaire. De même, le nu-propriétaire est capable de mener une action judiciaire contre l’usufruitier s’il ne respecte pas les règles qui ont été énoncées. L’action peut viser à annuler certains de ses actes ou à cesser l’usufruit.
Dans plusieurs cas, la haute juridiction peut décider de l’extinction de l’usufruit. C’est possible si la demande vient du nu-propriétaire et que celui-ci présente des preuves que l’usufruitier commet des abus en se servant du bien. Il peut s’agir de la dégradation du logement ou d’un défaut d’entretien. Le juge peut également se prononcer en faveur de l’extinction de l’usufruit tout en imposant au nu-propriétaire de payer une somme annuelle à l’usufruitier. Ce montant servira de compensation pour la durée de l’usufruit.
Le nu-propriétaire peut enfin choisir de racheter l’usufruit en versant une somme d’argent à l’usufruitier. Pour déterminer le prix à verser, il convient de vous rapprocher d’un notaire ou d’un avocat. Celui-ci procédera au calcul du montant en se référant au barème fiscal qui fixe la valeur de l’usufruit en fonction de l’âge du bénéficiaire.
Comment se fait la vente d’un usufruit ?
Pour procéder à un achat d’usufruit, il est nécessaire de passer par deux phases :
- La phase préparatoire ;
- La phase active.
Dans une vente classique d’immeuble, le vendeur doit fournir à l’acheteur tous les renseignements nécessaires pour qu’il puisse acheter en toute connaissance de cause. Dans la vente en usufruit cependant, ces formalités ne sont pas nécessaires.
En revanche, le vendeur doit fournir à l’acheteur toutes les informations sur la valeur du droit d’usufruit et de nue-propriété. Dans la phase préparatoire, les parties prenantes vont définir leurs droits et obligations respectifs :
- Le nu-propriétaire dispose du droit de vendre ou de ne pas vendre son usufruit ;
- L’usufruitier a le droit d’utiliser son droit d’usufruit et de percevoir les revenus correspondants ;
- La durée de l’usufruit doit être précisée, ainsi que le prix d’achat.
En général, il est conseillé de faire appel à un avocat pour procéder à la vente d’usufruit. En effet, les avocats peuvent vous aider à déterminer si votre droit d’usufruit vaut la somme demandée par le vendeur.
La phase active commence lorsque le vendeur et l’acheteur se mettent d’accord sur la valeur du contrat d’usufruit et la manière dont ils peuvent se servir du droit d’usufruit. Dans cette partie du processus de vente d’un usufruit, l’acheteur a plusieurs options :
- Accepter purement et simplement la valeur proposée par le vendeur ;
- Accepter une valeur plus faible, mais en contrepartie de quoi le nu-propriétaire doit lui donner une somme équivalente à la différence ;
- Donner au vendeur un chèque équivalent au montant proposé par celui-ci.
Si l’acheteur accepte la valeur proposée par le vendeur, ce dernier lui remet les clés de son droit d’usufruit. Il est important de noter que si l’acheteur décide d’annuler la transaction en raison du désaccord concernant le prix proposé par le vendeur, il peut demander un remboursement des frais engagés pour la vente d’usufruit.
La dernière étape du processus de vente consiste à transférer la propriété de l’usufruit et à remettre les titres au nouveau propriétaire.
