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Vendre en viager sans l’accord des héritiers : est-ce possible ?

  • Post published:novembre 18, 2022
  • Post category:Vendre

Le viager est une forme de vente immobilière qui permet au vendeur de libérer son patrimoine contre une rente mensuelle, trimestrielle, semestrielle ou annuelle. Ce contrat est réservé aux retraités ou aux personnes du troisième âge dont la situation financière actuelle présente quelques failles.

S’il s’agit d’une affaire qui lie uniquement le propriétaire du bien au vendeur, cela n’est cependant pas sans conséquence sur l’héritage des proches. La vente en viager sans l’accord des héritiers est-elle possible ? Avant de détailler le rôle des héritiers dans cet accord de vente, il est important de rappeler les conditions importantes liées à ce contrat.

Quelles sont les conditions de vente en viager ?

Conformément à l’article 1975 du Code civil français, toute personne capable juridiquement peut vendre en viager un bien qui lui appartient. Cette vente est conditionnée par le décès imprévisible du vendeur appelé crédirentier. Pour cela, une personne atteinte d’une maladie à risque ou dont le pronostic vital est en jeu est épargnée de ce type d’opération.

De même, l’accord est périlleux si l’acheteur ou débirentier est préalablement informé d’une quelconque situation (maladie) pouvant entraîner la mort du crédirentier. Si le crédirentier décède 20 jours après la signature du contrat, la vente est immédiatement annulée. La loi considère qu’il s’agit d’une mort préméditée.

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Les héritiers du crédirentier ont une autorité sur le bien qui fait l’objet de la vente en viager dans les cas suivants :

  • le bien immobilier est en indivision,
  • le crédirentier fait objet d’une curatelle ou d’une tutelle,
  • le bien appartient à un couple.

Les démarches menées divergent selon les catégories.

vente en viager et accords des héritiers

Propriétaire du bien, une certaine liberté pour vendre en viager

Lorsque vous possédez un bien immobilier, vous pouvez en faire ce que vous voulez. Si vous avez décidé de le vendre viager, plusieurs solutions s’offrent à vous. Il y a par exemple la vente en viager occupé qui est une vente sous forme classique. Vous pouvez aussi opter pour le viager libre. Dans cette situation, vous vous détachez de votre bien, mais négociez toutefois une rente pour le paiement du logement.

Quelle que soit la situation, vous n’avez pas besoin d’en informer les héritiers puisque c’est vous qui gérez votre bien comme bon vous semble.

L’accord de tous les propriétaires dans le cas d’une indivision

On parle d’indivision lorsque le bien appartient à plusieurs personnes en héritage ou par acquisition directe. Par exemple, une maison familiale dont le propriétaire décède est systématiquement héritée par les enfants et le conjoint survivant. La vente d’un bien en indivision peut présenter quelques complications.

En effet, pour toute opération concernant le bien, l’accord unanime de tous les propriétaires est requis. Si l’un des héritiers décide de vendre la partie qui lui est réservée ou toute la maison, l’accord des autres héritiers est obligatoire.

L’accord des héritiers dans la vente en viager : l’avis des conjoints

Deux accords sont possibles à ce niveau. Il s’agit de l’accord du conjoint propriétaire et celui du conjoint non propriétaire.

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L’accord du conjoint propriétaire

Que le couple soit marié, en concubinage ou pacsé, tout bien acheté en commun est considéré comme une copropriété. Pour cela, si cet appartement ou maison doit faire objet de vente en viager par l’un des deux partenaires, l’accord du second propriétaire par signature d’un acte juridique est obligatoire. Dans le contrat de vente, vous avez la possibilité de prévoir une clause de réversibilité de la rente au conjoint survivant.

L’accord du conjoint non propriétaire

Dans ce cas, l’accord du conjoint n’est pas pris en compte si le couple n’est pas marié légalement ou si le bien concerné est une résidence secondaire. Le conjoint survivant devra libérer les lieux à la mort du crédirentier. En revanche, si le couple est marié, l’accord du second époux est très important pour conclure l’acte de vente.

De même, s’il s’agit du lieu de résidence habituel, l’avis du partenaire (marié ou pas) est pris en compte par la loi. Ce dernier a le droit d’entamer une procédure judiciaire au cas où il ne serait pas informé d’une telle décision.