La revalorisation des taux d’usure par la Banque de France est une problématique qui fait débat parmi les professionnels du secteur. Près de la moitié des dossiers de crédit immobilier seraient rejetés en raison d’un taux d’usure trop bas.
À défaut de négocier au plus bas son taux de crédit ou les frais de dossier, la délégation d’assurance de prêt constitue un véritable levier pouvant permettre de respecter le taux d’usure. Découvrez avec Immo Feed l’essentiel à savoir sur ce sujet.
Sommaire
Qu’est-ce que le taux d’usure ?
Par définition, le taux d’usure est un seuil global infranchissable qui s’impose aux organismes bancaires lorsqu’ils octroient des prêts à des particuliers. Ce taux annuel effectif global (TAEG) est fixé par la Banque de France chaque trimestre selon des critères précis. Il comprend le taux d’intérêt de base, les frais versés des intermédiaires, les frais de dossier, les garanties du crédit et les dépenses annexes. Le dépassement de ce seuil est considéré comme un délit passible d’une lourde amende.
Le taux d’usure aide à protéger les emprunteurs des taux abusifs et du surendettement. Ce plafond joue donc un rôle de régulation. Lorsque les taux d’usure augmentent, le taux des prêts immobiliers connait une hausse dans les mêmes proportions.
Les profils jugés « à risque » dans ce cas de figure sont les jeunes primo-accédants dans la mesure où les banques appliquent un taux brut plus élevé. Cela concerne également les personnes qui présentent un risque de santé et les séniors.
Comment est calculé le taux d’usure ?
La Banque de France détermine le seuil d’usure chaque trimestre sur la base des taux effectifs moyens des prêts immobiliers octroyés par les établissements de crédit au début du trimestre précédent. À partir de ces données, elle calcule la moyenne des taux effectifs puis l’augmente d’un tiers. Une fois fixés, les taux d’usure sont publiés au Journal officiel de la Banque de France à la fin de chaque trimestre.
Les taux d’usure des crédits immobiliers varient en fonction de la durée du prêt et du montant emprunté. En ce qui concerne le taux d’usure en vigueur au troisième trimestre 2022 par exemple, il est de 2,60 % pour les prêts immobiliers d’une durée inférieure à 20 ans.
Ce taux s’établit à 2,57 % pour les crédits immobiliers d’une durée supérieure ou égale à 20 ans. Le seuil d’usure peut augmenter au fil des trimestres et il est impossible de négocier ce taux auprès de votre banque puisqu’il s’applique sur le plan national.
L’assurance emprunteur : une solution adaptée pour contourner le taux de l’usure
La délégation d’assurance emprunteur est le moyen idéal pour faire baisser le TAEG d’un prêt immobilier pour rester en dessous du taux d’usure. Cette solution consiste à souscrire une assurance externe à la banque. Dans le cas où vous souscrivez un contrat proposé par un organisme extérieur à la banque qui vous octroie le prêt immobilier, vous divisez ainsi le tarif par deux. Cela offre la possibilité de bénéficier d’une marge de manœuvre plus ou moins considérable par rapport au taux d’usure en vigueur.
En revanche, la délégation d’assurance doit être effectuée au même moment que le prêt immobilier. Avec la délégation d’assurance emprunteur, vous avez la possibilité d’utiliser la réduction couple pour faire baisser le TAEG. Il permet également de réduire la durée d’emprunt pour un taux d’assurance bas.
Certaines banques peuvent parfois proposer un contrat groupe caractérisé par de grosses marges. D’autres ont mis en place leur propre délégation d’assurance emprunteur dans le but de vous aider à respecter le taux d’usure. N’hésitez donc pas à aborder votre courtier ou la banque prêteuse en vue de choisir la solution adaptée à vos besoins.
