Dans le cadre de la réalisation de travaux de construction, de rénovation ou d’extension, l’une des étapes importantes à franchir est la déclaration préalable de travaux. Ce processus administratif peut sembler complexe, mais il est capital pour s’assurer que les projets immobiliers respectent les règles d’urbanisme. Nous vous disons tout ce que vous devez savoir pour monter un dossier de DP solide.
Sommaire
À quoi sert une déclaration préalable de travaux ?
La déclaration préalable de travaux (DP) est une autorisation d’urbanisme exigée pour certains travaux non soumis à l’obtention d’un permis de construire. Elle vous permet donc de réaliser des travaux chez vous en toute liberté.
On pourrait penser que la DP est un simple document déclaratif que l’on met au point avec un plan de situation DP1, mais ce n’est pas le cas. Il s’agit d’un véritable permis d’urbanisme que la mairie a entièrement le pouvoir d’approuver ou de rejeter. C’est un dossier complexe dont la mise en place demande beaucoup de temps et de connaissances.
L’utilité de la déclaration préalable de travaux
Le Plan Local d’Urbanisme (PLU) est un document qui planifie le développement d’une commune en définissant les règles d’urbanisme. Il encadre rigoureusement l’utilisation du sol et les projets urbains en régissant leurs styles architecturaux, leur impact sur l’environnement, leur impact sur le développement durable.
C’est dans le cadre du respect du plan local d’urbanisme que la déclaration préalable de travaux est obligatoire. Une fois que la DP est déposée, la mairie prend le temps de vérifier la conformité du projet envisagé par l’administré avec le PLU. Le but est de préserver l’uniformité de l’urbanisme de la commune d’un point de vue esthétique.
Ce qu’il faut faire avant le dépôt de la DP
La première chose à faire lorsqu’on souhaite réaliser des travaux chez soi est de se renseigner auprès de la mairie pour savoir si le bâtiment concerné se situe dans un secteur protégé. Il existe plusieurs types de sites protégés en France :
- les sites patrimoniaux remarquables,
- les abords de monuments historiques,
- les sites classés ou en instance de classement,
- les réserves naturelles,
- le cœur des parcs nationaux,
- un futur parc national.
Le contenu de la déclaration préalable de travaux dépend du secteur protégé dans lequel se situe le projet. Le nombre d’exemplaires à fournir et les délais d’instruction en dépendent aussi.
Dans quels cas aurez-vous besoin de cette déclaration ?
Le Code de l’Urbanisme met à la disposition des citoyens, une liste de travaux dont la réalisation est sujette à la soumission d’une DP avant le début du chantier. En voici quelques-uns :
- ravalement de façade,
- mise en place de panneaux photovoltaïques sur le toit d’un logement,
- arrivée d’une caravane dans le jardin,
- modification de la façade extérieure d’un bâtiment (toiture, fenêtres, portes…)
- installation de serres,
- changement d’affectation d’un bâtiment (un commerce qui devient une habitation),
- agrandissement d’un bien par une nouvelle construction,
- agrandissement ou surélévation d’une surface (véranda, nouvelle pièce…),
- construction d’une piscine dans le jardin,
- installation d’une clôture et de murs en extérieur
Pour chaque type de projet concerné, il y a un cas général et une situation particulière quand les travaux doivent être réalisés sur un terrain en secteur protégé. C’est pour toutes ces raisons que la DP peut sembler assez complexe pour les propriétaires. Pour savoir exactement quelle démarche effectuer avant le début des travaux, vous devez absolument vous rendre dans la mairie de votre commune. Vous pourriez également vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier. Par exemple, pour certains projets, la DP n’est pas systématiquement obligatoire. Elle le devient à partir d’un certain seuil.
Quels sont les documents à fournir pour votre dossier DP ?
Comment il a été mentionné plus tôt, avant même de constituer un dossier de déclaration préalable de travaux, il est impératif de se référer au PLU et aussi de déterminer si le terrain se retrouve dans un site protégé. Si c’est le cas, vous pourriez demander conseil à un Architecte des Bâtiments de France (ABF) ou demander un certificat d’urbanisme à la mairie pour vérifier vos droits de construire. La prochaine étape consiste à remplir un formulaire Cerfa téléchargeable sur le site du service public. Il en existe trois :
- le formulaire cerfa n°13703*08 pour les maisons individuelles,
- le formulaire cerfa n°13404*08 pour les autres types de constructions ou aménagements,
- le formulaire cerfa n°13702 *07 pour les lotissements et divisions parcellaires.
Pour la constitution du dossier de DP même, vous devez rassembler huit documents obligatoires. Il vous faut le plan de situation du terrain, le plan de masse de la construction à édifier ou à modifier, le plan de coupe du terrain et de la construction, le plan des façades et des toitures, la représentation de l’aspect extérieur, un document graphique 3D (modélisation 3D du projet dans son environnement), une photographie qui situe le terrain dans l’environnement lointain et une photographie qui situe le terrain dans son environnement proche. En dehors de ces huit pièces obligatoires, il est possible que d’autres pièces viennent s’ajouter à votre dossier. Tout dépendra des caractéristiques et de la localisation de votre projet.
Auprès de qui le dossier doit-il être instruit ?
Une fois que vous avez rédigé la déclaration préalable et rassemblé toutes les pièces nécessaires, vous devez l’envoyer à la mairie. Il est obligatoire de déposer au minimum deux exemplaires de la DP ou de les envoyer par courrier avec accusé de réception. Après le dépôt, la mairie se charge de la transmission du dossier aux services d’urbanisme pour l’étudier. Il est possible de confier le dépôt de la DP à une tierce personne (pas le propriétaire du terrain). Mais ce dernier doit disposer d’un titre qui l’habilite à réaliser les travaux, faute de quoi la mairie est en droit de rejeter la demande.
Notez que le service d’urbanisme est le seul qui puisse délivrer l’autorisation de travaux dont vous avez besoin. Ce service peut se retrouver au sein de la mairie de la commune. S’il s’agit d’un regroupement de plusieurs communes, la gestion de l’urbanisme est confiée à un Établissement Public de Coopération Intercommunale (EPCI). Vous avez le droit de demander toutes sortes de renseignements concernant l’urbanisme aux agents qui travaillent au sein de ces services.
Demande de déclaration préalable de travaux : quels sont les délais ?
Le délai d’instruction pour une déclaration préalable de travaux dépend du projet et de sa localisation. Il varie d’un à deux mois. Dans les 15 premiers jours suivants, le dépôt de dossier par le propriétaire, la mairie affiche un avis qui précise les caractéristiques du projet.
Normalement, un propriétaire qui ne reçoit pas de nouvelle du service d’instruction peut considérer ce silence comme un accord tacite. Toutefois, il est recommandé de demander une confirmation avant de démarrer les travaux.
Si vous avez la confirmation que le projet est approuvé, sachez que la DP reste valide pendant une durée de 3 ans et est renouvelable deux fois 1 an sur demande du propriétaire. Ainsi, on peut dire que sa durée de validité maximale est de 5 ans.
Il existe également un délai de recours des tiers qui démarre dès l’affichage de l’autorisation de travaux sur le terrain. Cela veut dire que toute personne justifiant d’un intérêt à agir peut former un recours contre votre autorisation. Cette personne dispose d’un délai de 2 mois pour prouver que votre projet affecte directement les conditions d’occupation et d’utilisation de son bien. Ce qui veut dire qu’il faut attendre au moins deux mois après l’autorisation pour démarrer le chantier.
Quel recours en cas de refus ?
Il peut arriver, malgré tous vos efforts, que votre déclaration préalable de travaux soit refusée par la mairie. Il existe de nombreux motifs pour cela :
- le projet ne correspond pas aux règles d’urbanisme,
- les pièces graphiques sont incomplètes ou peu détaillées,
- la construction existante doit être préservée,
- l’ABF émet un avis défavorable.
Si avant de refuser votre DP, la mairie demande des pièces complémentaires, vous devez les lui fournir. Le délai d’instruction débutera à nouveau à partir de la date de dépôt de ces pièces manquantes. Mais si l’opposition est définitive, vous disposez d’un délai de deux mois pour introduire un recours gracieux (demander à l’auteur de la décision de revoir sa position).
Si le recours gracieux ne porte pas ses fruits, vous pouvez introduire un recours contentieux. Ce recours contre l’opposition à la déclaration préalable de travaux se fait obligatoirement devant le tribunal administratif. Votre requête peut être adressée au tribunal pour courrier ou par internet. Il est toujours judicieux de faire appel à un avocat pour ce type de contentieux.
