You are currently viewing Quelle stratégie pour investir dans l’immobilier locatif ?

Quelle stratégie pour investir dans l’immobilier locatif ?

  • Post published:novembre 3, 2022
  • Post category:Investir

Investir dans l’immobilier est sans doute l’un des moyens les plus sûrs pour gagner de l’argent. Dans les secteurs comme l’immobilier locatif, on peut toutefois rapidement être confronté à des difficultés lorsque l’on ne sait pas comment s’y prendre. Vous envisagez de faire votre premier investissement immobilier locatif, mais vous ne vous y connaissez pas vraiment ? Voici quelques idées de stratégies à mettre en œuvre pour atteindre vos objectifs.

Quels sont les différents types d’investissements immobiliers locatifs ?

En France, une panoplie d’options s’offre aux personnes qui souhaitent investir dans l’immobilier locatif, quels que soient les objectifs qu’ils visent et leurs stratégies d’investissement. On distingue principalement les investissements locatifs effectués suivant le dispositif LMNP/Bouvard. Ils sont accessibles à tous les contribuables français sous réserve de respecter un certain nombre de conditions fixées par la loi.

De plus, vous avez la possibilité d’effectuer votre investissement locatif suivant le dispositif Pinel. Il vient soutenir l’investissement dans l’immobilier locatif, notamment la construction de logements dans des zones tendues. Il est également possible d’opter pour l’investissement en résidences de tourisme, qui correspond pratiquement au statut LMNP. Certains investissements locatifs peuvent être effectués suivant le dispositif Malraux. Il a pour objectif principal la sauvegarde du patrimoine, dont une partie est détenue par des propriétaires privés.

Les avantages et les inconvénients de chaque type d’investissement

En matière d’investissement immobilier locatif, chaque régime d’investissement a ses avantages et ses inconvénients.

Investissement en LMNP et Censi/Bouvard

Avec ce type d’investissement, vous pouvez bénéficier jusqu’à 11 % de réduction du montant hors-taxes de l’achat et de 20 % de récupération sur la TVA. Contrairement aux locations nues, les revenus locatifs d’un logement meublé sont imposables dans la catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Le dispositif Censi/Bouvard, quant à lui, est particulièrement avantageux, car il donne droit à une réduction du montant de l’impôt. Plus la tranche de l’impôt est élevée, plus la déduction fiscale est très intéressante.

Le régime LMNP présente néanmoins quelques risques. L’assurance du prêt immobilier, qui est normalement une composante importante en achat immobilier, est considérée comme un produit exceptionnel. Il peut faire exploser la base imposable et donc les impôts. De plus, le dispositif LMNP ne permet que de réduire ou d’annuler la base imposable des loyers. Vous pouvez par exemple passer de 10 000 euros de loyer imposable à 2 000 euros, réduisant vos impôts d’autant d’argent.

Lire aussi :  Obtenez le maximum de votre investissement locatif

stratégie investissement immobilier locatif

Immobilier locatif : le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel permet aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier financièrement intéressant. Il leur offre par exemple la possibilité de réduire les impôts jusqu’à 63 000 euros sur 12 ans pour l’acquisition d’un logement éligible de 300 000 euros. Les biens à louer peuvent par ailleurs être financés par un crédit immobilier à un taux très avantageux et sans apport personnel. Le régime Pinel vous permet également de bénéficier d’un taux de rendement plus intéressant grâce aux loyers perçus.

Le régime Pinel n’est pas très avantageux pour les foyers fiscaux fortement imposés. Le plafond de réduction qu’il propose ne séduit pas toujours les investisseurs. De plus, la loi Pinel ne donne pas droit au report d’économies d’impôts, ce qui peut facilement pénaliser les bénéficiaires du dispositif. Aucun propriétaire n’est à l’abri des locataires indélicats et les risques d’impayés ou de retard de paiement sont généralement préjudiciables.

L’investissement en résidences de tourisme

Les résidences de tourisme sont situées dans des zones très attractives. En pleine saison, elles accueillent des multitudes de vacanciers et hors-saison, des touristes de passage. Investir en résidence de tourisme vous permet de réaliser jusqu’à 20 % d’économie de TVA si vous conservez le bien durant 20 ans. Une proratisation de la TVA est toutefois calculée lorsque l’immeuble est vendu avant ce délai. Dans ce régime, la gestion des résidences est souvent assurée par un tiers. Vous louez votre appartement à une personne qui se charge entièrement de son exploitation. Que votre bien soit loué toute l’année ou non, vous percevez votre argent en temps réel. Enfin, les investissements en résidences de tourisme sont éligibles au statut LMNP.

Les prix d’achat des logements en résidence de tourisme sont généralement plus élevés que ceux des logements individuels dans une localisation identique. Le deuxième inconvénient est le caractère révisable du bail commercial. C’est le bail commercial signé avec l’exploitant qui définit les montants de vos loyers. Il peut ainsi décider de les diminuer en invoquant une crise économique, une augmentation des charges de personnel ou une vacance locative forte. En matière d’investissement en résidence de tourisme, la taxe foncière est à la charge du propriétaire.

Lire aussi :  Défiscaliser avec les SCPI : comment faire ?

La loi Malraux et l’immobilier locatif

Ce dispositif offre aux investisseurs une réduction d’impôts calculée sur le prix des travaux de réhabilitation. Cet avantage s’étend aux copropriétaires en ce qui concerne les travaux effectués dans les parties privatives. De plus, le dispositif Malraux vous permet de fixer librement le prix de vos loyers, puisqu’aucun plafond n’est imposé. Enfin, vous pouvez, si vous le souhaitez, habiter le logement, continuer à le louer ou bien le vendre sans condition.

Le régime Malraux ne garantit pas la rentabilité au propriétaire du bien. Vous pourrez par ailleurs être confronté à certains frais. Les frais d’acquisition peuvent également provoquer l’augmentation de l’investissement. Le risque de devoir faire face aux loyers impayés est par ailleurs très important, bien qu’il existe des garanties pour éviter ce genre de situation.

Comment déterminer le type d’investissement locatif qui vous convient ?

Pour trouver le type d’investissement idéal, vous devez impérativement prendre en compte un certain nombre de facteurs.

Choisissez un bien en fonction de votre projet

Vous devez faire attention à la qualité du bien à acquérir. Un immeuble neuf aura un prix d’acquisition plus élevé qu’un logement ancien du même standing. De plus, un bien neuf aura un délai de livraison plus long et les travaux de rénovation peuvent être très élevés. Dans ce cas, il est important de faire appel à un professionnel. Il faut ensuite penser au type de location auquel vous aspirez. Une location saisonnière, par exemple, ne vous permettra de louer votre logement que pour de courtes périodes. En revanche, la location longue durée vous permet non seulement de louer votre logement sur de longues périodes, mais aussi de toucher des revenus locatifs plus sûrs.

Investissement locatif : tenez compte de la localisation du bien

La localisation de votre bien a une influence sur votre rendement locatif. C’est pourquoi il est généralement recommandé d’acquérir le logement dans une localité où les réseaux de transport sont présents et fortement développés. Il faut par ailleurs privilégier les villes bien desservies et faciles d’accès. Enfin, faites attention aux communes dans lesquelles le prix de l’immobilier ne change pas ou diminue constamment. Visez donc les zones dynamiques avec une forte demande locative, non seulement sur le plan du tourisme, mais aussi sur le plan économique. Cela vous permettra de louer votre logement plus facilement et de réduire le risque de vacances locatives.

Lire aussi :  Comment simuler un investissement dans une SCI ?

Tenez compte du rendement locatif

C’est le rendement locatif qui détermine si votre investissement est rentable ou non. Vous avez la possibilité de déterminer sa valeur brute et celle nette, qui est plus précise. Pour calculer le rendement brut, il suffit de diviser le loyer mensuel hors charges par la somme du prix d’achat et des frais de notaire. Pour déterminer la rentabilité nette, vous devez appliquer la formule : (loyer mensuel hors charges — 1/12 assurance propriétaire non occupant — frais de gestion locative (6 % du loyer en général) — 1/12 taxe foncière)/(prix d’achat + frais de notaire + frais de création du statut LMNP).

Conseils pour réussir un investissement dans l’immobilier locatif

Pour exceller en investissement immobilier locatif, vous devez avoir certaines aptitudes déterminantes.

Devenez un spécialiste de votre marché

La meilleure manière de réussir l’investissement immobilier locatif est de devenir un expert de votre marché. L’objectif est que vous soyez suffisamment averti pour détecter rapidement le potentiel de rentabilité de chaque bien. Pour y parvenir, en plus des conseils des spécialistes en investissement immobilier, vous pouvez suivre une formation spécialisée. Elle vous permettra d’étudier les prix au mètre carré et les moyens appliqués dans la zone que vous ciblez.

Entourez-vous des professionnels de l’investissement immobilier

Les meilleures opportunités du secteur immobilier ne se présentent pas seulement dans les circuits classiques de vente. Elles peuvent se dénicher grâce au bouche-à-oreille. C’est pourquoi vous devez également fréquenter des chasseurs d’appartements. Les experts de l’immobilier locatif peuvent vous proposer de bons plans et ainsi vous faire gagner du temps. De plus, faire partie de la base des potentiels clients des professionnels de l’immobilier peut vous être d’une grande utilité.