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Investissement LMNP : simulation et conditions pour pouvoir obtenir le statut LMNP

  • Post published:février 2, 2022
  • Post category:Investir

L’investissement immobilier reste parmi l’un des placements les plus intéressants. Investir dans l’immobilier, c’est se constituer un patrimoine pérenne. C’est un moyen idéal pour se constituer un complément de revenus.

La Location Meublée Non-Professionnelle (LMNP), un système de défiscalisation créé en 1949, a plus que jamais le vent en poupe auprès des particuliers qui investissent dans l’immobilier. Ceci est dû aux nombreux avantages offerts par ce statut. Découvrez via cet article, les conditions d’obtention du statut LMNP.

En outre, l’activité de location ne doit pas être exercée à titre principal. Un investissement LMNP constitue un moyen sécurisé, simple et efficace d’obtenir une source régulière de revenus, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Pour pouvoir bénéficier de ces avantages fiscaux, plusieurs conditions sont à respecter.

Le dispositif LMNP, acronyme du « Loueur en Meublé Non Professionnel » désigne un statut fiscal permettant différents avantages à celui qui met en location la propriété.

Qu’est-ce que la LMNP ?

La LMNP ou Location meublée non professionnelle est un dispositif fiscal incitatif qui vise à promouvoir l’investissement locatif par l’octroi d’avantages fiscaux. La loi ne donne pas une définition de la LMNP, cependant, la définition peut être déduite du statut de Loueur Meublé Professionnel fixé par l’article 155 IV-2 du Code général des Impôts (CGI). Est donc considéré comme location meublée non-professionnel, toute location meublée dont les revenus issus de ladite location ne dépasse pas un certain seuil. La solution convient alors aux investisseurs ayant comme projet d’acquérir un logement dont ils ont l’intention de mettre en location par la suite.

Cette solution ne concerne que la location meublée et qui permet de profiter du statut LMNP en misant sur des biens spécifiques, à savoir des résidences d’étudiants, des résidences d’affaires, des résidences de senior ou EHPAD ou encore des résidences de tourisme.

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En optant pour ce dispositif, d’autres conditions sont également à remplir. Par exemple, la location annuelle ne doit pas dépasser les 23 000 et cette activité doit représenter moins de 50 % des revenus fiscaux. En tout cas, seuls les investissements non professionnels sont concernés.

Les conditions d’obtention du statut LMNP

La jouissance du statut LMNP est soumise à des conditions. Ces conditions sont d’une part relatives au logement meublé à louer et d’autre part, à la personne du bailleur propriétaire du bien immobilier LMNP.

Les conditions tenant à la personne du bailleur

Pour pouvoir bénéficier du statut avantageux de la LMNP, il faut tout d’abord que la location ne doive pas être exercée en tant qu’activité principale. Le bailleur doit aussi être propriétaire d’un logement meublé.

Les revenus générés par la location du bien soumis au statut LMNP ne doivent pas être supérieurs à 23 000 € brut/an. Ces revenus ne doivent pas constituer plus de 50 % des revenus globaux déclaré. Tous dépassements de ces plafonds auront pour effet de glisser le loueur sous le régime LMP (location meublée professionnelle).

En parlant toujours des conditions, il est impératif que le bailleur ne soit pas inscrit au Registre de Commerces et des Sociétés (RCS) sous le statut de LMP (Location Meublée Professionnelle). Le bailleur doit contracter un contrat de bail commercial avec un gestionnaire de résidence. La durée du contrat est comprise entre 9 et 12 ans.

En dernier lieu, le bailleur doit se déclarer au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) compétent en déposant le formulaire PO I auprès du Greffe du tribunal de première instance dans un délai de 15 jours maximum après le début de l’activité. Cette démarche permet de recevoir un numéro SIRET qui devra être indiqué lors des déclarations de revenus.

En plus des conditions relatives à la personne de bailleur, le bien immobilier doit aussi se soumettre à certaines exigences.

Les conditions inhérentes au bien

Afin de pouvoir être loué sous le régime LMNP, il faut en premier lieu que le bien loué doit avoir une surface supérieure à 9 M2. La location doit porter sur un bien meublé. Une liste dresse les meubles qui doivent obligatoirement être compris dans la location. Cette liste comprend le matériel de cuisine comme les électroménagers de base : la plaque de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur ; les vaisselles et les ustensiles de cuisine. Elle comprend aussi les mobiliers classiques comme la table, chaises, rangements, et les luminaires et la literie. Cette liste s’applique à toutes les locations à partir de 2015.

 Enfin, pour que le bailleur LMNP puisse récupérer la TVA, le bien meublé doit obligatoirement se situer au sein d’une résidence de service neuve.

La fiscalité LMNP

Du point de vue fiscal, louer un bien meublé est plus intéressant qu’une location vide. En effet, une location meublée est assimilée à un acte purement commercial. Par conséquent, les revenus retirés de cette location ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC.

Le bailleur soumis au régime LMNP a le choix entre deux régimes fiscaux : le régime micro BIC ou le régime réel.

Le régime micro BIC

C’est un régime forfaitaire qui s’applique lorsque les recettes locatives annuelles ne dépassent pas 70 000 €. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 50 % sur le revenu imposable ou de 71 % en cas de classement meublé de tourisme. L’abattement est de 30 % seulement si la location est vide (régime microfoncier).

Le régime réel

Le régime réel s’applique automatiquement lorsque le revenu locatif est supérieur à 70 000 €. Le loueur peut aussi lui-même choisir ce régime même si ses recettes sont en dessous de 70 000 €. Cette possibilité est intéressante dans le cas où les frais sont supérieurs à 50 % des loyers.

Le régime réel permet de déduire les charges sur les recettes locatives et de pratiquer l’amortissement du bien, de sorte que les revenus locatifs soient réduits, voire ramenés à zéro. Fiscalement plus intéressante que le régime micro-BIC, le régime réel est cependant, plus contraignante du point de vue des formalités comptables.

Investir en LMNP : quels sont les avantages de cet investissement ?

Si cette solution connaît autant de succès auprès des investisseurs particuliers, c’est surtout au large choix du régime d’imposition qu’il propose. En effet, les revenus locatifs sont catégorisés dans les Bénéfices Industriels et Commerciaux ou BIC, laissant un choix libre sur le mode d’imposition. Il est possible de déduire des revenus locatifs les charges, les intérêts d’emprunts ainsi que la taxe foncière. Dans d’autres cas, un abattement de 50 % sur les revenus générés est envisageable.

La récupération de la TVA est aussi un intérêt important de cette solution, sachant que vous aurez le statut de commerçant en optant pour ce dispositif. 6 mois après la mise en location, la récupération de la totalité de la TVA qui représente 20 % du logement peut avoir lieu. Ensuite, vous bénéficierez de la réduction d’impôts. Par le biais du dispositif Censi-Bouvard, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts à hauteur de 11 % pour une location s’étendant sur 9 ans.

En plus de cela, la gestion locative est facilitée étant donné que le dispositif LMNP vous donne accès aux services d’une société d’exploitation professionnelle. Via le bail commercial alors, c’est le gestionnaire qui s’occupe de la location du logement et vous verse les loyers. En plus de cela, la mise en place du statut est plus facile. Administrativement parlant, il n’est pas besoin de créer une société pour mettre en location votre bien pour la simple et la bonne raison que vous exercerez à votre propre compte. L’envoi d’un simple formulaire suffit pour profiter de ce dispositif. Vous pouvez également trouver un bien LMNP d’occasion.

Comment profiter de ce statut pour son projet d’investissement locatif ?

Vous l’aurez compris, le dispositif LMNP vous donne accès à une fiscalité attractive et bien plus. Facile à mettre en place, il n’impose rien en ce qui concerne la gestion locative, alors que la comptabilité est très accessible. Les investisseurs particuliers y font recours pour préparer leur retraite ou tout simplement pour développer leur patrimoine immobilier.

La flexibilité du dispositif s’ajoute encore aux avantages réels du statut. En effet, vous avez la possibilité de reprendre votre bien et de le revendre à tout moment en cas de besoin. Il suffit de respecter les termes des conditions du bail pour y parvenir sans recourir à aucun risque.

Et si vous rencontrez des problèmes dans votre projet, vous pourrez toujours vous faire accompagner par un expert du domaine.