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Calculer le bouquet d’un achat en viager

  • Post published:janvier 4, 2023
  • Post category:Acheter

Vous souhaitez calculer le bouquet de votre achat en viager ? Le bouquet est calculé en fonction de l’âge du vendeur. Découvrez tous les éléments qui vous permettront d’effectuer le calcul :

Qu’est-ce que l’achat en viager ?

L’achat en viager est un investissement immobilier. Afin d’acheter en viager il faut commencer par verser une partie du prix du bien, il s’agit du bouquet. Par la suite, il faudra donner de façon régulière au vendeur une somme appelée “rente“. C’est une façon pour le vendeur de récupérer un revenu quotidien jusqu’à la fin de sa vie.

Autrement dit, vous devenez rapidement propriétaire, puisque la somme à avancer n’est pas très importante. Cependant, le prix de revient du bien dépend uniquement de la durée de vie du vendeur. Ce qui veut dire que vous ne pouvez pas le connaître à l’avance. Donc vous pouvez payer un prix supérieur ou inférieur à la valeur réelle du logement.

C’est à savoir :

La rente viagère peut également reposer sur un couple qui occupe l’habitation. En général, les rentiers continuent d’occuper la maison.

Achat en viager : le bouquet

Tout d’abord, il est important de bien définir le terme “bouquet“. Il s’agit de la somme d’argent que vous devez verser comptant au vendeur. Sachez que ce montant n’est pas obligatoire, c’est-à-dire qu’il n’y a ni maximum ni minimum. Cependant, le bouquet varie en fonction de l’âge du crédirentier.

Il faut savoir que plus il est jeune et plus le capital à verser sera important. Toutefois, le bouquet dépasse rarement plus de 40% du prix de vente estimé. De plus, vous devez savoir que ce montant est inscrit dans le contrat et il viendra en déduction du prix de vente afin de calculer la somme de la rente.

C’est bon à savoir :

Nous pouvons également parler de chiffre-clé, car 1% des ventes immobilières annuelles françaises sont effectuées en viager. De plus, 80% de ces transactions sont des viagers occupés.

Achat en viager : focus sur la rente

Dans le cas où vous ne payez pas le bouquet, alors vous transformez le prix total en rente qui sera calculée sur l’espérance de vie du vendeur en fonction de son âge. Le montant sera donc calculé en mensualité.

Par ailleurs, le montant total de cette rente est aléatoire puisque tout est anticipé sur des tables de mortalités établies par les assurances selon deux critères :

  • âge du vendeur
  • viager établi sur une ou deux personnes

Il faut bien comprendre que si le viager repose sur une personne, alors la rente s’arrête avec le décès du seul vendeur concerné. Cependant dans le cas où le viager reposerait sur un couple, alors la rente ne prendra fin que lorsque le dernier des vivants du couple décédera.

achat en viager et rente

Par ailleurs, sachez que la rente est réévaluée chaque année. Elle peut être similaire à une mensualité et cela sans la nécessité de passer par un banquier. Attention, si vous ne la payez pas ou si malheureusement vous décédez avant le vendeur, alors vos héritiers seront tenus de la payer à votre place. Afin de protéger vos proches, nous vous conseillons de souscrire à une assurance auprès de votre banque.

Exemple : un cas pratique :

  • valeur du bien immobilier : 1 000 000 €
  • âge du vendeur : 80 ans (femme)
  • abattement d’occupation : 40%
  • valeur occupée fiscale : 600 000 €
  • bouquet : 200 000 €
  • capital rente : 400 000 €
  • estimation de l’espérance de vie pour une femme de 80 ans : 9 ans
  • montant mensuel rente : 3 600 €
  • frais notariés : 60 000 €

Revendre un viager : comment procéder ?

Vendre un viager est autorisé par la loi sous deux conditions :

  • d’une part l’acheteur doit s’acquitter de la rente
  • d’autre part, si ce dernier décède ou ne peut plus payer, l’obligation de solidarité peut être transmise aux héritiers sous certaines conditions ou il faudra envisager la revente.

Ce que vous devez retenir :

Le viager revient à acheter un logement à une personne sans lui verser la totalité du prix de vente au moment de l’acquisition. En effet, cela revient à s’engager à lui verser une rente mensuelle jusqu’à son décès.

Cependant, sachez que la revente d’un logement acquis en viager peut être réalisée avant la mort du vendeur. Par ailleurs, la vente peut inclure que le premier débirentier continuera de verser la rente tous les mois ou que ce sera au nouvel acheteur de payer ou encore à une tierce personne qui souhaite racheter la rente.

Achat en viager : avantages et inconvénients

Quels sont les avantages et les inconvénients d’une vente en viager ? Le principal avantage de cette forme d’investissement est que vous achetez un bien immobilier à prix réduit, puisque vous n’avez aucun frais de notaire. En contrepartie, il faut s’attendre à une décote du bien qui peut être importante si vous souhaitez acheter dans l’ancien. De plus, si le vendeur meurt avant l’acheteur, le bien sera vendu aux enchères. Il faut donc s’y préparer.

avantages et inconvenients du viager

Enfin, vous ne disposez pas de la jouissance du bien pendant la période d’occupation du logement par le vendeur et ce dernier ne perçoit que des revenus fonciers qui seront soumis à l’IFI (Impôt sur la fortune immobilière) si vous êtes propriétaire.

C’est moins cher

L’achat en viager présente un avantage principal, c’est-à-dire que le prix d’achat est largement diminué grâce à la décôte d’occupation. Cela correspond à un loyer hypothétique payé par le vendeur qui restera dans le bien jusqu’à son décés. Donc, cela veut dire que le montant d’acquisition est calculé en soustrayant le droit d’usage à la valeur réelle du logement.

En effet, l’inconvénient ici se trouve dans le fait que l’investissseur prend un risque sur la longévité théorique du vendeur. Néanmoins, ce risque de longévité est compensé par une rémunération pouvant atteindre 10% pour l’acheteur.

Un faible apport

L’acheteur paye une somme au comptant au moment de la signature de l’acte chez le notaire, cette somme appelée “le bouquet” représente un faible apport par rapport à une acquisition classique. Par la suite, l’acquéreur devra verser une mensualité au vendeur sur une période relativement déterminée. Donc, l’achat en viager permet d’acquérir un bien en plaçant son épargne sur un actif peu risqué.

Pas de recours au crédit bancaire

L’avantage du viager c’est que vous ne passez pas par un crédit bancaire, autrement dit vous n’allez ni payer de frais bancaires ni d’intérêts.

Un bon cadre fiscal

Dans ce type de transaction, il n’y a pas de fiscalisation du DUH (droit d’usage et d’habitation) et les frais notariés sont diminués.

Une bonne rentabilité

L’achat en viager est un investissement rentable. La rentabilité annuelle est estimé à plus de 8% sur la région parisienne. Cette rentabilité est forte grâce à l’absence de frais et d’intérêts bancaires. De plus, la valeur temps joue en faveur du futur propriétaire puisque chaque année passée fait augmenter la valeur de l’investissement.

Un coût d’entretien important

La rente est versée jusqu’à ce que le vendeur décède. Donc, si le vendeur est toujours en vie au moment de l’échéance, la somme versée par l’acheteur va être diminuée. De plus, il faut également prévoir des charges de gestion (frais d’agence, frais de notaire…) qui s’élèvent entre 7 et 10% du prix d’acquisition selon les régions. Il faut également prendre en compte les frais liés au viager (frais de notaire, de gérance…), ainsi que le remboursement des intérêts d’emprunt.

Un investissement immobilier

La vente en viager est un bon compromis entre la vente d’un bien et l’achat comptant. En général, les vendeurs préfèrent ce type de transaction car elle leur permet de se constituer un capital tout en bénéficiant d’une rente régulière.

Le viager peut être utilisé comme une source de revenus complémentaires. L’acquéreur peut alors utiliser cet actif comme un bien immobilier ou le mettre en location pour percevoir des loyers.
Le viager permet de se constituer un capital, tout en bénéficiant d’un revenu régulier et stable. De plus, il permet de se libérer de la contrainte d’une rente à vie.

L’investissement en viager permet donc de :

  • Se constituer un capital sans avoir besoin d’épargner pendant toute sa vie (contrairement aux livrets d’épargne).
  • Bénéficier de revenus réguliers (loyers) et stables.
  • Se libérer de contraintes comme la perception d’une rente à vie.

Le viager est un contrat aléatoire, il peut se terminer par le décès du vendeur ou par le départ de l’acquéreur avant son terme. La vente en viager est une transaction immobilière particulière qui nécessite des connaissances juridiques pointues, mais elle reste très encadrée par la législation française.