On parle de viager lorsqu’une personne âgée vend son logement contre une rente qui doit être versée par l’acheteur (débirentier) jusqu’au décès imprévisible du vendeur (crédirentier). Dans cette forme de vente immobilière, ce dernier peut, selon les termes du contrat, conserver toute sa vie l’usufruit ou le droit d’usage du bien vendu. Le moment du décès du crédirentier étant inconnu, vous devez utiliser des outils comme les tables de mortalité pour l’estimer. Celles-ci permettent notamment d’estimer son espérance de vie et de mieux calculer le montant de la rente viagère. Immo Feed vous explique le fonctionnement des tables de mortalité en viager.
Qu’est-ce qu’une table de mortalité en viager ?
Une table de mortalité est un outil statistique utilisé pour estimer l’espérance de vie du vendeur en fonction de son âge et d’autres paramètres tels que son sexe. Son utilisation offre aussi bien au crédirentier qu’au débirentier la possibilité de calculer la rente viagère de manière plus précise. En effet, en connaissant l’espérance de vie moyenne du vendeur, vous pouvez estimer la durée moyenne pendant laquelle vous percevrez la rente.
Cela aide également à déterminer le montant de celle-ci et à évaluer le risque financier associé au contrat. Il faut toutefois noter que les tables de mortalité demeurent des outils statistiques. De fait, elles ne peuvent pas prédire avec certitude le moment exact du décès du crédirentier. Elles fournissent simplement une estimation basée sur les probabilités statistiques. Les facteurs tels que l’état de santé et les habitudes de vie peuvent en effet influencer la durée de vie du concerné.
Quels sont les différents types de tables de mortalité en viager ?
Il existe plusieurs types de tables de mortalité en viager. Les plus utilisées sont celles du moment et celles générationnelles. À elles s’ajoutent les tableaux élaborés par cohortes et ceux spécifiques à une profession, au sexe, à une région ou un pays. Les tableaux TH 00-02 et TF 00-02 demeurent toutefois les plus couramment utilisés, respectivement pour la population masculine et féminine. Ils sont élaborés à partir des données de l’INSEE 2000-2002. Ce sont plutôt les tables par génération TGF05 et TGH05 qui sont réglementaires pour les rentes viagères.
Elles sont également utilisées pour les contrats d’assurances vie et les PER (plans d’épargne retraite). Tous les tableaux de mortalité ne conviennent pas cependant à tous les projets. De façon générale, vous devez utiliser une table du moment pour les contrats dont le vendeur est très âgé. Par contre, celles générationnelles comme TGH05 et TGF05 sont à privilégier pour les projets qui se projettent sur un horizon plus long (10 ans et plus). Pour mieux évaluer les rentes d’un viager, nous vous recommandons d’utiliser le barème Daubry. Très utilisé par les agents immobiliers, ce dernier est un calcul de référence qui donne une espérance de vie proche de la réalité.
Comment fonctionnent les tables de mortalité en viager ?
Les tables de mortalité en viager sont élaborées sur la base des données démographiques, des registres de décès et des statistiques sur la durée de vie d’une population représentative. Les informations qu’elles renferment permettent de faire plusieurs calculs, dont l’estimation de la probabilité de décès d’une personne. Pour élaborer ces tables, des données statistiques sont recueillies sur un groupe d’individus (100 000 têtes). Celles-ci sont mises à jour de façon périodique pour tenir compte des changements démographiques.
Les tables de mortalité en viager se présentent avec des colonnes qui varient suivant des variables telles que :
- l’âge (X),
- le nombre d’individus survivants (Lx),
- la probabilité de décéder dans l’année (qx),
- le sexe,
- l’année de naissance.
Grâce à ces informations, vous pouvez calculer entre autres le nombre d’années moyen restant à vivre pour le vendeur ou son « espérance de vie résiduelle ». Il est aussi possible de déterminer les chances de survivre au-delà d’un certain nombre d’années. De même, ces données offrent la possibilité de calculer la probabilité que le vendeur décède dans N nombre d’années en considérant son âge actuel.
Considérons par exemple une population de 100 000 individus à la naissance dans une zone géographique spécifique. Si à 40 ans, il en reste 98 242, la probabilité d’atteindre cet âge pour un nouveau-né est obtenue avec ce calcul : 98 242/100 000 = 98,24 %. Il a donc 98,24 % de chance d’atteindre 40 ans. D’un autre côté, si à 40 ans, le nombre de survivants est 98 242, cela signifie que 1 758 personnes sont décédées, car 100 000 – 98 242 = 1758. Cette donnée aide à déterminer la probabilité pour un nouveau-né de décéder avant 40 ans grâce au calcul suivant : 1 758/100 000 = 1,76 %.
Par ailleurs, si la table stipule que sur la population initiale, seulement 314 on atteint l’âge de 105 ans, on peut déterminer les chances d’atteindre cet âge pour un individu de 40 ans. Cette donnée peut être obtenue grâce à ce calcul : 314/98 242 = 0,32 %. D’un autre côté, pour obtenir les chances de survivre dans l’année, vous devez faire le ratio : nombre de survivants de l’année N/nombre de survivants de l’année précédente N-1. Ce sont là autant de données qu’il est possible d’obtenir grâce aux tables de mortalité pour estimer l’espérance de vie du vendeur et la rente viagère correcte.
