Vous êtes propriétaire ou gérant d’une société civile immobilière (SCI) composée de plusieurs maisons ou appartements ? La loi ne vous interdit pas de louer un bien immobilier de votre SCI. Cette option n’est cependant pas sans conséquence, notamment sur le plan fiscal.
Sommaire
Louer un bien de sa propre SCI : une situation autorisée par la loi
Que vous soyez associé ou gérant d’une SCI, vous avez la possibilité de devenir locataire d’un appartement ou d’une maison appartenant à cette société. Cette possibilité demeure même dans le cas d’une SCI familiale. Le bien ainsi loué peut être occupé aussi bien en tant que résidence principale que résidence secondaire. Louer un bien de sa propre SCI entraîne toutefois plusieurs conséquences qui peuvent varier selon le caractère gratuit ou onéreux de la location.
Être locataire d’un bien de sa propre SCI : quelles en sont les répercussions ?
Les conséquences qui résultent de la location d’un bien de sa propre SCI sont essentiellement fiscales et dépendent des termes de la location.
Dans le cas d’une location à titre gratuit
En tant qu’associé, lorsque vous occupez un bien immobilier de votre SCI comme résidence principale et sans payer de loyers, vous perdez certains avantages fiscaux. Par exemple, vous ne pouvez plus bénéficier de l’abattement de 30 % sur l’IFI (impôt sur la fortune immobilière) accordé aux associés des SCI.
De même, vous perdez le droit de déduire 20 % sur les droits de succession. Par ailleurs, l’associé qui loue sa propre SCI à titre gratuit ne peut profiter des droits d’occupation en qualité de conjoint survivant. La loi vous retire également la possibilité de procéder à la déduction des charges correspondant à la location sur les revenus fonciers.
Dans le cas d’une location à titre payant
Lorsque vous louez un bien de votre SCI comme résidence principale à titre onéreux, vous n’êtes plus éligible pour toucher la plus-value immobilière en cas de vente ou de cession des parts de la SCI. Par contre, vous pouvez toujours déduire les charges relatives à l’entretien du bien, à l’intérêt d’emprunt et aux travaux.
Location d’un bien immobilier de sa SCI : attention à l’abus de droit
La location d’un bien de votre SCI pourrait constituer un abus de droit et ainsi vous exposer à de lourdes sanctions. C’est le cas lorsque l’administration fiscale constate que la location a été réalisée dans le but d’alléger les charges fiscales de la société civile immobilière. Cette dernière peut être condamnée à payer des intérêts de retard. Les associés contribuables doivent s’acquitter d’une majoration de 80 % des impôts normalement dus à l’administration fiscale. En plus de ces sanctions, une procédure de redressement pour abus de droit peut également être ouverte à l’encontre de la SCI.
En définitive, même si une SCI est libre de louer ses biens à ses associés, cette opération pourrait l’exposer à des risques fiscaux. Le gérant et les associés de la société doivent donc se garder d’utiliser ce procédé à des fins malveillantes. En effet, l’administration fiscale n’hésite pas à redresser les associés et la SCI en cas de fraude. C’est le cas notamment lorsqu’un déficit foncier est créé avec un loyer anormalement bas pour éviter de verser les impôts dus sur les revenus fonciers. Les loyers en question ne répondent en réalité à aucune logique économique. Le bail est alors considéré comme fictif et le fisc prononce des sanctions contre la SCI et ses propriétaires.
Les précautions à prendre avant de louer un bien de sa propre SCI
Si vous souhaitez louer un bien de votre société civile immobilière et en faire votre résidence principale, vous devez faire preuve de prudence afin d’éviter les sanctions de l’administration fiscale. Dans un premier temps, il est nécessaire de signer un contrat de bail à titre onéreux entre l’associé qui veut louer le bien et la SCI elle-même. Dans ce cas, l’associé locataire doit verser un loyer à la SCI en contrepartie de l’occupation du logement.
En ce qui concerne le loyer, nous conseillons d’éviter de fixer un prix trop bas qui ne correspond pas aux réalités du marché immobilier. L’idéal est d’exiger les loyers préalablement demandés si le bien est mis en location une fois. Quoi qu’il en soit, la location du bien immobilier par l’associé ne doit pas porter préjudice à la SCI et faire chuter ses revenus. Par ailleurs, la durée du contrat de bail doit aussi respecter les délais prévus par la loi pour éviter tout problème avec le fisc.
