La vente d’un bien immobilier (maison, appartement, terrain) donne lieu dans la plupart du temps à la réalisation de bénéfice ou de gain appelé plus-value immobilière. Cette plus-value immobilière est en principe soumise à l’imposition sur le revenu dont le montant peut être très élevé.
Vous envisagez de vendre votre bien et souhaitez connaître les moyens qui vous permettront d’échapper à la plus-value immobilière ? Cet article vous explique toutes les options qui s’offrent à vous. Découvrez-les !
La plus-value immobilière, c’est quoi ?
La plus-value immobilière constitue la différence entre le prix d’achat du bien et le prix de sa revente. Le gain ainsi obtenu est appelé plus-value qui, en principe, est taxable sur la base de l’impôt sur le revenu. Le taux d’imposition forfaitaire des plus-values immobilières s’élève à 36,2 % dont 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
Le prix d’achat du bien est le montant qui a été mentionné dans l’acte de vente. Quant au prix de sa revente, il correspond à la valeur retenue par l’administration fiscale pour le calcul de la plus-value. Il faut noter que cette valeur ne correspond pas toujours au prix d’achat initial. En effet, les parties peuvent s’accorder sur une décote ou un abattement en fonction de la nature du bien et son état. Il est donc possible de bénéficier d’une exonération totale ou partielle de la plus-value en cas de remploi du prix de vente pour l’acquisition d’un nouveau bien.
Comment échapper à la plus-value immobilière ?
Le paiement de la plus-value immobilière diminue les profits obtenus lors d’une vente immobilière. Fort heureusement, il existe plusieurs options qui permettent d’y échapper. La première option est de déclarer le bien à vendre comme votre résidence principale. La seconde est de majorer le prix d’achat du bien. Vous pouvez aussi, misé sur la durée de détention de l’immeuble.
La cession d’une résidence principale
La plus-value réalisée sur la vente d’un bien, occupée à titre de résidence principale au moment de la vente n’est pas taxable, et ce, quel que soit le prix de la cession. La seule condition est qu’il faut apporter les justificatifs nécessaires à titre de preuve. Il peut s’agir de facture d’électricité ou de gaz par exemple. Attention, le fisc procèdera à des vérifications et pourra, à défaut de preuve suffisante, déclarer la plus-value imposable.
La résidence doit donc être votre résidence effective et habituelle. En principe, il n’y a pas de durée de détention ou d’occupation à observer afin de bénéficier de l’exonération au paiement de la plus-value tant qu’elle porte sur une résidence principale. Cependant, il est conseillé de respecter un délai raisonnable. Pour en savoir plus, rendez-vous sur le site internet IDL Immobilier.
La majoration du prix d’achat du bien
Pour pouvoir réduire le montant de l’impôt sur la plus-value, la solution est de majorer le prix d’achat des différents frais d’acquisition. Cela peut s’agir des frais de notaire et des droits différents droits versés comme les droits d’enregistrement qui vont venir s’ajouter au prix d’acquisition. Les commissions allouées à l’agence immobilière peuvent aussi être prises en compte. Si vous ne pouvez pas apporter les justificatifs nécessaires, ces frais sont fixés au montant forfaitaire de 7,5 % du prix du bien.
Il est également possible d’ajouter les différents frais engagés lors des travaux dans le prix d’acquisition. Ici, il faudra prévoir les différents justificatifs permettant de prouver le montant de ces travaux. Ils ne doivent pas avoir été déjà déduits fiscalement.
Procédure d’abattement se rapportant à la durée de détention du bien
Vendre votre bien dans les 6 années suivant le moment de son acquisition vous permettra de bénéficier d’un abattement de 6 % pour l’impôt sur le revenu jusqu’à la 21e année de détention. Au-delà de cette durée, à partir de la 22e jusqu’à la 30e année, ce taux est réduit de 4 %.
Si vous vendez vos biens 30 ans après la date de son acquisition, vous n’aurez plus à payer d’impôt sur la plus-value. Ces abattements ont été prévus dans le but de favoriser les détentions longues.
Les autres cas d’exonérations prévus par le Code général des Impôts
La loi prévoit d’autres causes d’exonération qui tiennent notamment compte de différents facteurs comme le cas des premières ventes, la situation personnelle du vendeur, le montant de la vente.
La première vente d’un logement
La première cession d’un logement, autre que la résidence principale, peut donner lieu à une exonération au paiement de la plus-value immobilière. Pour pouvoir en bénéficier, il faut respecter certaines conditions, prévues par le code général des impôts. D’abord, le cédant ne doit pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des 4 dernières années.
Ensuite, les sommes obtenues de la cession doivent être réinvesties pour l’acquisition de la résidence principale dans un délai de 24 mois. Si le montant n’a été investi que partiellement, l’exonération sera également partielle.
Les ventes inférieures à 15 000 €
Les ventes dont le montant n’excède pas 15 000 € bénéficient d’une exonération totale. Les ventes supérieures à 15 000 € sont imposables sur la plus-value immobilière. Il s’agit d’une taxation au taux de 19 % et de 36,2 %. Le calcul se fait en fonction du prix de vente, mais aussi de l’âge du vendeur. Si le bien a été acheté avant 2013 et que le montant est supérieur à 15 000 €, l’exonération est acquise.
Exonération suivant la situation personnelle du vendeur
Il est aussi possible d’échapper à l’impôt sur les plus-values immobilières, sous réserve de respecter certaines conditions. Il s’agit de la vente de bien immeuble par des personnes retraitées ou en situation de handicap. L’exonération est aussi acquise pour toute personne âgée ou en situation de handicap résidant dans une maison de retraite ou dans un établissement social à condition de ne pas dépasser un certain seuil de revenu. Il faut aussi que la cession ait lieu dans les deux 2 ans suivant l’entrée dans l’établissement.
Exonération suivant le prix de cession
Pour les cessions réalisées par un particulier, l’exonération peut s’appliquer sur une base de 50 000 €. Pour une personne morale, le seuil est fixé à 300 000 €. L’exonération est également applicable pour toute vente réalisée au profit d’un organisme en charge du logement social. Il faut que la vente ait lieu dans les 2 ans suivant la date d’acquisition ou l’achèvement des travaux.
Le cas des personnes âgées ou invalides
Les contribuables âgés de plus de 65 ans qui vendent un bien pour en acheter un autre bénéficient aussi d’une exonération d’imposition sur les plus-values immobilières. Il faut également que l’opération soit réalisée au profit des personnes invalides, handicapées ou en situation de dépendance.
Exonération suivant le délai d’occupation
Les personnes qui vendent un bien immobilier pour s’y réinstaller bénéficient d’une exonération de plus-value immobilière. Pour cela, il faut que l’immeuble soit mis en location pendant une durée minimale de 6 ans. Il faut aussi que la vente ait lieu dans les 2 ans suivant la date d’acquisition ou l’achèvement des travaux.
Les exonérations sur la résidence principale
Les exonérations sur la résidence principale concernent les personnes qui vendent pour habiter. Pour cela, il faut que l’immeuble soit vendu en vue d’être loué dans un délai de 2 ans suivant l’acquisition ou la fin des travaux. L’exonération peut s’appliquer aux résidences secondaires détenues depuis plus de 15 ans.
