Les 8 obligations à respecter pour un locataire

Un locataire a des droits mais aussi des devoirs. Faisons le point sur ces obligations, qui ne se limitent pas au règlement du loyer et à l’entretien courant du logement.

Le paiement du loyer et des charges

Le paiement du loyer et des charges locatives est la principale obligation du locataire. Ce loyer est dû pendant toute la durée du bail. Le propriétaire peut demander au locataire de lui verser le loyer tous les trois mois par exemple.

Mais le paiement mensuel est de droit si le locataire en fait la demande. Quoi qu’il en soit, la date du règlement est mentionnée dans le bail. En général, un délai de quelques jours est laissé au locataire.

Si le bail le prévoit, le loyer est révisé une fois par an. Il s’agit là du cas le plus fréquent. Le prélèvement automatique de la somme correspondant au loyer ne peut être mis en place que si le locataire est d’accord. S’il le souhaite, il peut payer par chèque ou virement bancaire.

Les charges locatives sont dues par le locataire au même titre que le loyer. Elles sont d’abord payées par le propriétaire, qui se fait ensuite rembourser par le locataire.

Celui-ci peut s’acquitter de ces charges en versant des provisions pour charges mensuelles, qui font l’objet d’une régularisation annuelle. Si, par exemple, le montant payé par le locataire excède le montant dû, le propriétaire doit alors le rembourser.

Ces charges portent sur l’eau, le chauffage collectif ou encore l’entretien de l’ascenseur.

L’entretien courant du logement

Le locataire doit veiller à ce que le logement demeure dans l’état où il l’a trouvé quand il y a emménagé. Il doit donc s’assurer du bon fonctionnement des portes et fenêtres, de la plomberie, du système de chauffage ou de l’installation électrique.

Il doit faire en sorte que les murs, les sols et les plafonds ne se dégradent pas. Il doit aussi surveiller l’état de la robinetterie et des canalisations.

Le locataire doit donc faire le nécessaire pour maintenir le logement en bon état, et réparer d’éventuels dysfonctionnements. Il a ainsi l’obligation d’effectuer l’entretien annuel de la chaudière, sauf s’il s’agit d’une chaudière électrique.

Le locataire doit conclure un contrat d’entretien de la chaudière, qui est examinée chaque année par un technicien agréé.

Par ailleurs, les petits travaux et les réparations destinés à remédier aux dégradations et aux menus problèmes survenus dans le logement doivent être entrepris par le locataire, qui les prend à sa charge. Si le locataire remarque une fuite d’eau, par exemple, c’est à lui de prendre les dispositions nécessaires pour y remédier.

Si, au moment de l’état des lieux de sortie, le propriétaire constate des dégradations, il peut retenir une partie du dépôt de garantie versé par le locataire au moment de son entrée dans les lieux. Il peut en effet estimer que le locataire n’a pas rempli ses obligations quant à l’entretien courant du logement.

L’obligation de souscrire une assurance

Autre obligation pour le locataire, la souscription d’une assurance le protégeant contre des risques locatifs comme l’incendie ou le dégât des eaux. En pratique, il s’agit le plus souvent de l’assurance multirisques habitation.

Au moment de la signature du bail, le locataire doit fournir une attestation prouvant qu’il a bien souscrit cette assurance. Par la suite, il devra, à la demande du bailleur, produire un tel document chaque année.

Si le locataire ne prend pas une telle assurance, le propriétaire peut en souscrire une à, sa place, et à ses frais bien entendu. Mais il peut aussi résilier le bail, si une telle clause le permet.

Ne pas transformer le logement

Le locataire peut aménager le logement à sa convenance, mais il ne peut pas en modifier la structure et la disposition sans obtenir l’accord du bailleur.

Certains petits aménagements, qui ne touchent pas à la configuration du logement, peuvent être mis en œuvre sans demander l’autorisation du propriétaire. C’est le cas, par exemple, de la peinture d’une pièce ou de la pose d’une moquette.

Pour éviter tout problème ultérieur, il est cependant conseillé de lui en parler. Par contre, certains travaux ne peuvent être faits sans l’assentiment du bailleur. Ainsi le locataire ne peut, sans son aval, abattre une cloison, supprimer une fenêtre ou agrandir une porte.

Faute d’avoir obtenu son accord, le propriétaire a le droit d’exiger du locataire quittant le logement qu’il le remette dans l’état où il l’a trouvé. Il peut aussi conserver les aménagements réalisés par le locataire, surtout s’il était d’accord pour les mettre en œuvre. Mais, dans ce cas, il n’est pas tenu de l’indemniser.

Le locataire ne peut s’opposer à certains travaux

Un locataire payant régulièrement son loyer et ses charges est chez lui dans le logement loué. Le propriétaire ne peut donc pas venir l’inspecter à sa guise. Par contre, il peut imposer au locataire la réalisation de certains travaux.

Si, par exemple, l’appartement ne répond pas aux critères d’un logement décent, le bailleur peut et même doit faire mettre l’installation électrique aux normes. Il peut aussi réaliser, dans le logement, des travaux décidés par les copropriétaires. Il s’agit, par exemple, de la pose de compteurs d’énergie individuels, qui permettent de surveiller sa consommation d’électricité.

Le bailleur peut aussi prévoir des aménagements visant à améliorer les performances énergétiques du logement, comme des travaux d’isolation. D’autres travaux sont rendus nécessaires par le maintien en bon état du logement.

Enfin, certains travaux d’urgence, comme le remplacement d’une chaudière défectueuse, s’imposent aussi au locataire. Le propriétaire doit l’avertir de son intention de réaliser des travaux par un courrier recommandé avec accusé de réception.

Le locataire a cependant le droit de s’y opposer s’il estime que ces travaux présentent un danger ou rendent le logement impossible à habiter. Dans ce cas, il doit, dans un certain délai, saisir le juge compétent.

Ce sera à lui d’apprécier si les travaux envisagés présentent les inconvénients déplorés par le plaignant.

Pas de sous-location sans autorisation

Un locataire n’a pas le droit de sous-louer un logement, vide ou meublé, sans l’accord du propriétaire. Cet accord doit prendre la forme d’une autorisation écrite. Si le locataire obtient ce document, il doit en faire état auprès du sous-locataire, auquel il transmet également une copie du bail.

Le bailleur doit aussi donner son aval au montant du loyer demandé au sous-locataire. De toute façon, ce “sous-loyer” ne peut être plus important que le loyer principal.

La sous-location du logement, sans l’accord du bailleur, peut entraîner la résiliation du bail. Pour emporter une telle conséquence, cette situation doit cependant être constatée par un huissier de justice.

En plus de mettre fin au bail de son locataire, le propriétaire peut le poursuivre en justice et lui réclamer des dommages et intérêts.

Un usage paisible des locaux, conforme à la destination des lieux

Que signifie cet “usage paisible des locaux”, qui figure dans la loi et dans la plupart des baux ? Il s’agit de l’une des principales obligations du locataire.

Cette formule signifie d’abord que le locataire respecte le voisinage et ne gêne pas ses voisins. En effet, il ne doit pas troubler la vie de l’immeuble par des bruits excessifs et réitérés, par l’habitude de proférer des insultes ou même de se montrer violent avec autrui.

Cette perturbation du voisinage peut aussi venir de l’encombrement du palier ou des autres parties communes par des objets dont ce n’est pas la place. Si le locataire ne respecte pas cet “usage paisible des locaux”, le propriétaire peut mettre fin au bail, à condition qu’une telle possibilité soit prévue par ce document et qu’il ait adressé au locataire une mise en demeure, lui enjoignant de modifier son attitude.

De toute façon, cette résiliation ne peut intervenir que si le juge estime excessives les nuisances provoquées par le locataire.

Par ailleurs, la législation, reprise par les baux de location, impose au locataire d’occuper son logement conformément à la destination des lieux. Or, le logement loué est destiné à être habité.

Un locataire ne peut donc pas le transformer en atelier par exemple. Il ne doit pas non plus faire de la terrasse un lieu d’élevage de lapins ou de volailles. Le propriétaire peut cependant lui permettre de domicilier une entreprise à l’adresse du logement. À condition qu’aucune activité de production n’y soit entreprise.

Le respect du préavis de départ

Si le locataire désire quitter le logement avant le terme prévu pour le bail, il doit en avertir le propriétaire suffisamment tôt à l’avance. En effet, ce préavis de départ doit être porté à la connaissance du bailleur trois mois avant le départ du locataire.

C’est là le cas général. Ce délai peut être raccourci dans certains cas. En effet, ce préavis est ramené à un mois pour une location meublée. C’est aussi le cas si le locataire obtient un premier emploi, est victime d’un licenciement ou a été muté. Le locataire peut faire valoir que ces situations le contraignent à déménager rapidement. Ce préavis d’un mois a également cours dans certaines grandes villes.

Durant la période de préavis, le propriétaire peut faire visiter l’appartement, afin de trouver de nouveaux occupants. Le locataire ne peut s’y opposer, à condition que les visites aient lieu du lundi au samedi et ne dépassent pas deux heures par jour. Les deux parties conviennent des horaires qui les arrangent.

Durant cette période, le propriétaire n’est pas plus en droit qu’auparavant d’entrer dans le logement en l’absence du locataire. Mais, s’il le souhaite, celui-ci peut lui en donner l’autorisation.