Vous souhaitez vous investir dans l’immobilier, mais vos ressources sont insuffisantes ? Comme l’immobilier se présente comme un placement intéressant, la solution qui s’offre à vous est la constitution d’une SCI ou Société Civile Immobilière.
Soumise aux articles 1832 et suivants du Code civil, la SCI se définit comme une forme de société civile qui a pour but de gérer en commun un patrimoine immobilier, de le mettre en location ou de le revendre. Différente des Sociétés par actions simplifiées (SAS) ou des Sociétés à responsabilité limitée (SARL), la SCI bannit toute forme d’activité commerciale liée à l’application du Code de commerce.
Si vous désirez en créer une pour votre prochain projet immobilier, cet article est fait pour vous !
Définition d’une SCI
La SCI est une forme de société civile qui permet à des associés (un minimum de 2 personnes physiques ou morales) de gérer en commun un patrimoine immobilier. Quand on parle de SCI, son objet peut être différent. Il peut s’agir d’une société créée pour ne pas constituer de profits.
En d’autres termes, elle a été créée pour une gestion en commun d’un patrimoine immobilier afin de laisser aux associés de retirer la mise en vigueur des règles de l’ indivision. La société en question peut également être constituée pour générer des profits.
La société peut construire des biens immobiliers pour une revente ou une mise en location nue ou meublée. Cela peut engendrer des profits pour la société.
Caractéristiques d’une SCI
Objet social
L’objet social doit avoir un caractère civil. Il peut être choisi librement par les membres soit pour une mise en location de logements meublés soit pour un achat afin de revendre le bien immobilier.
Capital social
Le capital social est variable. Déterminé dans les statuts, il se situe entre la somme plancher et la somme plafond.
Associés
Pour constituer une SCI, il faut au moins deux associés qui peuvent être des personnes physiques ou personne morale. En effet, ne disposer que d’un associé unique n’est pas possible.
Siège social
Le siège social de la société est défini par les associés. Le choix peut se faire entre le domicile du gérant ou un endroit choisi par les membres et mentionné dans les statuts.
Apports
Comme la SCI est une société, les statuts indiqueront les apports de chaque associé. Pour cela, les apports peuvent être en numéraire, c’est-à-dire une somme d’argent. Les actionnaires peuvent également faire des apports en nature notamment des biens meubles ou immobiliers. Si les apports sont des biens immobiliers, il est nécessaire d’avoir un notaire pour rédiger les statuts.
Gérance
Une SCI peut avoir un gérant ou plusieurs gérants selon le statut. Leurs pouvoirs peuvent être précisés lors de l’assemblée générale des associés. D’une manière générale, le gérant a pour rôle d’assurer la gestion courante de la société allant de l’encaissement des loyers jusqu’au paiement des charges.
Durée de vie
Sa durée de vie est de 99 ans maximum.
Statuts
Une SCI peut avoir deux formes de statuts : l’acte authentique qui est rédigé par un notaire et qui exige l’enregistrement au Service des Impôts des Entreprises ainsi que le paiement des droits d’enregistrement et l’acte sous seing privé qui est écrit par les membres et qui ne demande aucun enregistrement au Service des Impôts des Entreprises.
Les différents types de SCI
En règle générale, la SCI se diffère selon les objectifs principaux maintenus par les associés.
- Familiale : gestion d’un patrimoine immobilier tenu par une même famille
- De location : mise en location des biens de la société pour constituer des revenus locatifs
- Professionnelle : gestion d’un patrimoine immobilier formé par des locaux qui sont utilisés pour exercer une activité professionnelle
- D’attribution : acquisition de biens immobiliers pour une division par fractions à chaque associé
Avantages d’une SCI
La SCI est la meilleure forme de société pour assurer une passation ou une donation simplifiée du patrimoine immobilier. En effet, si la succession n’a pas encore lieu, la société en question permet aux héritiers d’avoir des parts sociales qu’ils peuvent mettre en vente par la suite. En d’autres termes, les parents peuvent octroyer le patrimoine immobilier à leurs enfants tout en gardant sa gestion. Ils restent ainsi les gérants, mais les parts de la société sont distribués à leurs enfants.
En outre, en créant cette société civile, les associés peuvent céder leurs parts sociales. Cette cession exige entre autres l’accord de tous les actionnaires et doit être faite par écrit. Une fois que l’acte de cession est enregistré au siège social, un nouvel acquéreur devient un associé au sein de la société.
Un autre atout de la SCI : les actionnaires sont en mesure de modifier le capital social. Si la société civile a opté pour un capital variable, sa modification ne réclame aucune Assemblée Générale. Cette modification peut être une augmentation ou une diminution du capital social de la société. Ce changement du capital social n’est pas couteux, car la publication dans le journal d’annonces légales n’est pas obligatoire.
En choisissant de constituer une SCI, le patrimoine immobilier est géré d’une manière simple grâce aux actes de gestion délégués à un ou plusieurs gérants. Ces derniers peuvent prendre des décisions pour assurer la gestion de la société.
Inconvénients de la SCI
Même si la création d’une SCI détient de nombreux avantages, les inconvénients ne sont pas en reste. En premier lieu, la constitution de cette société civile se fait au même titre que la création d’une société qui demande une procédure administrative et juridique contraignante. Cette complexité commence par la rédaction des statuts qui sollicite une bonne précision afin d’éviter les conflits entre les associés.
Outre cette démarche complexe, la constitution de cette société exige une assemblée générale annuelle accompagnée de la tenue d’une comptabilité. En principe, toute décision des actionnaires doit être prise en assemblée générale. Pour la gestion comptable, c’est le gérant qui doit présenter les comptes dans les six mois de la clôture de l’exercice pour être approuvé par les membres.
Quelles sont les démarches incontournables pour créer une SCI ?
La création d’une Société Civile Immobilière (SCI) nécessite de suivre certaines démarches incontournables afin de garantir une création légale de la structure :
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Définition de l’objet social : déterminer l’activité principale de la société, qui est généralement liée à la détention, la gestion ou la location de biens immobiliers.
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Rédaction des statuts : ils doivent contenir des informations telles que le nom de la société, son siège social, sa durée, son capital social, la répartition des parts entre les associés, etc.
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Capital social : ces apports peuvent être en numéraire (argent) ou en nature (biens immobiliers).
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Enregistrement des statuts : une déclaration doit être déposée et des frais d’enregistrement doivent être payés.
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Publication d’une annonce légale : une annonce légale doit être publiée dans un journal habilité, mentionnant la création de la SCI, ses caractéristiques, ainsi que les coordonnées du siège social.
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Immatriculation au registre du commerce : il faut fournir un certain nombre de documents, tels que les statuts, une demande d’immatriculation, une attestation de parution de l’annonce légale, etc.
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Obligations comptables et fiscales : cela implique notamment la tenue d’une comptabilité régulière, la déclaration et le paiement des impôts (notamment la taxe foncière et la taxe d’habitation) et la réalisation d’une assemblée générale annuelle.
