Définition et fonctionnement de la méthode Larcher en immobilier

De nos jours, l’immobilier se place comme l’un des secteurs d’investissement les plus rentables. Contrairement à certains domaines, il ne nécessite pas forcément de grandes études, des diplômes et beaucoup de compétences spécifiques. Cependant, pour bien y tirer des profits, vous pouvez demander l’aide d’un courtier en immobilier.

Aussi, il existe des méthodes pour estimer le rendement de vos propriétés afin de mieux les maîtriser. Parmi celles-ci, il faut citer la méthode Larcher. Elle est assez pratique et peut s’avérer indispensable, surtout si vous êtes à vos débuts dans l’immobilier. Il est donc important de la comprendre et de savoir comment elle fonctionne. Voici pour vous, plus de détails à ce sujet !

Comprendre la méthode Larcher en immobilier

Pour commencer, notez que la méthode Larcher n’est pas une stratégie d’investissement.

En quoi consiste-t-elle ?

Elle permet de faire une estimation approximative du rendement d’un immeuble locatif. Elle se calcule grâce à la rentabilité brute du bien. Cette dernière est obtenue en divisant vos loyers sur 12 mois par le prix d’achat, le tout × 100.

Notez que la rentabilité brute ne prend pas en compte les obligations financières. Celles-ci peuvent varier en fonction du pays d’investissement. Il faut également compter les éventuelles réparations, les travaux de réaménagement et d’entretien, etc.

Le rendement de votre hypothèque sera le ratio entre le prix de location et les différentes dépenses sur une même période.

Comment applique-t-on la méthode Larcher ?

Pour mieux comprendre son fonctionnement, nous allons essayer une simulation de calculs. Supposons que le prix d’acquisition de la propriété est de 100 000 euros et que cette dernière est louée à 350 euros le mois. Sur 12 mois, on s’attend à 4200 euros de loyer versé.

Rentabilité brute = (4 200/100 000) × 100 = 4,2

Pour la rentabilité nette, la formule reste la même, mais sur une période de 9 mois. En effet, la méthode Larcher suppose que les dépenses et les taxes équivalent à 3 mois de loyer. On aura donc :

Rentabilité nette = (350 × 9 /100 000) × 100 = 3,15

Avec cette marge d’un trimestre, la méthode Larcher vous permet d’avoir une valeur plus ou moins exacte du rendement locatif. Ainsi, vous saurez comment et sur combien de temps rembourser votre prêt immobilier.

Pourquoi est-il préférable d’utiliser la méthode Larcher ?

Avant d’acheter une propriété, vous devez vous assurer de sa rentabilité sur le long terme. C’est surtout la raison pour laquelle certaines structures immobilières mettent à la disposition de leurs clients des simulateurs en ligne.

En calculant la rentabilité de votre investissement grâce à la méthode Larcher, vous laissez un pourcentage non négligeable de 25 % sur vos revenus annuels nets. Cette marge sert largement à couvrir même des dépenses imprévues. Vous serez donc épargné de toute surprise désagréable.

Aussi, les 75 % qui restent vous permettent de connaître votre capacité de remboursement et d’emprunt.

Par ailleurs, la méthode Larcher vous épargne des investissements locatifs pas rentables. En effet, si le résultat obtenu ne semble pas convaincant, vous pouvez abandonner ou revoir votre projet. Un bon ratio doit se situer entre 5 et 15 %. Au-delà de cet intervalle, votre investissement est risqué.

De quoi se méfier ?

Si votre capacité de remboursement est relativement faible, certaines banques peuvent ne pas vous accorder un prêt immobilier. Toutefois, il est possible de mettre une hypothèque ou vos épargnes comme garantie. Si le nantissement est intéressant, le crédit sera accordé.

L’inconvénient est qu’il se pourrait que votre bâtiment ne soit pas occupé sur tous les mois. On compte en moyenne 9 mois/12. Vous devez donc réduire légèrement vos marges si vous vous retrouvez dans une telle situation.

Vous pouvez également confier la gestion du bien à une agence immobilière. Celle-ci saura l’occuper le plus longtemps possible dans l’année.

Enfin, avant d’acheter un bien en immobilier locatif, assurez-vous de sa rentabilité. Grâce à la méthode Larcher, vous pourrez avoir des chiffres plus ou moins exacts de vos rendements nets. S’ils ne semblent pas avantageux, essayez de revoir votre projet. Cela vous évite les investissements pas vraiment rentables.

Le calcul des rendements immobiliers locatifs sans la méthode de larcher

A. Rendement locatif brut

Le rendement brut d’un Investissement locatif est un calcul très simple, car il ne tient pas compte des frais de location ni des impôts payés par le bailleur. Notez que ce calcul ne reflète pas le revenu réellement généré par l’investissement locatif.

Méthode de calcul :

Pour déterminer le taux de rendement locatif, le loyer annuel doit être divisé par le prix du bien et multiplié par 100.

Exemples concrets :

Supposons que vous achetiez un bien immobilier d’une valeur de 250 000 euros et que vous le louiez pour 650 euros par mois.

Le rendement total serait de (650 x 12) / 250 000 x 100 = 3,12 %.

B. Rendement locatif net

Le rendement locatif net fournit un rendement plus précis, car il inclut toutes les dépenses encourues dans ce calcul.

• Coûts de propriété communs.
• Coûts d’entretien.
• Frais d’agence.
• Les primes d’assurance du propriétaire.
• Assurance locative non payée, etc.
• Méthode de calcul.

Pour calculer le revenu locatif net, vous devez déduire le montant de la taxe du loyer annuel, le diviser par la valeur du bien et multiplier le résultat par 100.

Exemples concrets :

Ce nouvel exemple maintient le cas de la maison susmentionnée. Ici, l’impôt foncier est de 700 euros et les frais irrécupérables sont estimés à 400 euros par an.

Par conséquent, le loyer annuel de ce bien moins la taxe annuelle est de 6 700 euros (7 800 – 700 – 400).

Le rendement est donc de 6 700/250 000 x 100 = 2,68 %.