En parcourant les annonces immobilières sur différentes plateformes, vous êtes sûrement tombé sur le terme « maison mitoyenne ». Mais de quoi parle-t-on vraiment quand on parle de mitoyenneté ? Nous vous dévoilons la définition ainsi que les avantages et les inconvénients de ce type de maison.

Qu’est-ce que la mitoyenneté ?

La mitoyenneté est un terme juridique qui définit le fait de partager une construction avec un autre propriétaire. Il s’agit d’une situation assez courante dans les zones urbaines où les terrains sont souvent petits et étroits. La maison mitoyenne est alors partagée par deux propriétaires, chacun disposant de son propre terrain et de sa propre construction (maison, garage, jardin…).

Une maison mitoyenne : définition

Lorsqu’une maison partage un ou plusieurs murs avec des maisons adjacentes, on parle d’une maison mitoyenne. Très présente dans les cœurs de ville et de village, avec une façade sur rue et parfois un jardin attenant. Ces dernières décennies, la mitoyenneté est quelque peu délaissée en raison des maisons individuelles, mais elle a commencé à faire son grand retour dans les zones où les terrains disponibles se sont raréfiés. En effet, la disposition des maisons collées les unes aux autres le long de la rue permet d’optimiser la surface bâtie.

La surface bâtie réduite des maisons mitoyennes nécessite qu’elles soient équipées d’un ou plusieurs étages pour offrir un espace de vie suffisant. Il est conseillé de ne pas confondre la maison mitoyenne et la maison jumelée. Dans ce dernier, les deux structures s’adossent l’une à l’autre sans partager le même mur. Lorsque les deux murs adjacents sont distants de plus de 4 cm, ils échappent aux règles de la mitoyenneté.

Maison mitoyenne est encadrée par la loi

La maison peut alors être vendue en tant que « maison jumelée ». La mitoyenneté est encadrée par la loi. Les règles de mitoyenneté sont prévues dans le Code civil et le Règlement sanitaire départemental. Elles s’appliquent également aux murs, clôtures, fossés et haies séparatifs d’une propriété privée, qu’ils soient ou non attenants à cette dernière (article 653 du Code civil).

La maison doit également être conforme à l’article 662 du Code civil : « La distance dont il est parlé dans les deux articles précédents se compte depuis le parement extérieur du mur où l’ouverture se fait, et, s’il y a balcons ou autres semblables saillies, depuis leur ligne extérieure jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés. » La mitoyenneté peut être prouvée par tout moyen. Le notaire est le seul juge pour décider si un mur est mitoyen ou non.

Maison mitoyenne et droit de passage

Les maisons mitoyennes sont souvent le lieu de conflits, notamment entre voisins, car les terrains des deux propriétés sont séparés par un mur. Il arrive que la limite séparative soit une simple clôture, sans aucune construction. Dans ce cas, la maison n’est pas mitoyenne mais peut être vendue en tant que « maison jumelée ». Le propriétaire du terrain sur lequel se trouvent la maison peut-il demander une servitude de passage au voisin ?

La servitude de passage peut être établie par convention entre propriétaires ou par prescription trentenaire (article 686 du Code civil). Dans ce dernier cas, la prescription est de 10 ans. En l’absence de convention, le droit d’usage et d’habitation ne peut s’exercer que sur les parties privatives. Le passage n’est pas un droit réel immobilier. Il n’est pas transmissible à cause de mort ni en

Maison mitoyenne : la législation

La présence d’un mur mitoyen n’est pas sans conséquence juridique. Elle est définie en France à l’art. 7 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles et règlementée par l’art. 653 à 665 du Code civil. Il convient de noter en particulier que :

En France, les murs séparant deux bâtiments, deux cours ou deux jardins ou encore des enclos dans des champs sont considérés comme mitoyens.
Un mur n’est considéré comme mitoyen qu’à la hauteur inférieure des deux maisons qui le partagent. Au-delà de la hauteur commune, ce mur appartient entièrement au propriétaire de la maison la plus haute.
Tous les propriétaires ont pris soin de restaurer le mur mitoyen désuet en proportion de leur propriété.
Les propriétaires sont responsables des dommages qu’ils causent au mur mitoyen et peuvent être condamnés à supporter seuls le coût des réparations.
Le propriétaire voisin n’a pas le droit d’acheter en priorité la maison mitoyenne à la sienne.

Les avantages de la maison mitoyenne

Opter une maison mitoyenne est financièrement intéressante. Au moment de l’achat, les maisons mitoyennes sont souvent moins chères que les maisons classiques de même surface et de même quartier. Cette baisse de la valeur du logement affecte également les impôts locaux, qui sont également moins élevés.

Elle a aussi un avantage énergétique. En effet, en hiver, les murs en mitoyen sont en partie chauffés par une autre maison. Dans certains cas, selon la nature et la taille des murs, il est possible d’économiser plus de 30 % en frais de chauffage. Enfin, une chose dont nous n’avons pas nécessairement à tenir compte est le risque de cambriolage. Il faut savoir que les maisons mitoyennes sont moins sujettes aux dommages que les maisons individuelles.

Les inconvénients d’une maison mitoyenne

Habiter dans une maison mitoyenne, c’est entretenir de parfaites relations avec ses voisins. Si les murs ne sont pas bien insonorisés, le bruit peut devenir une source de tension. Lorsque la maison est entre deux appartements, elle peut être privée de lumière et le propriétaire devra aménager l’intérieur pour avoir un séjour traversant.

En été, il sera également un peu difficile de maintenir l’intimité. Vous ne pourrez alors pas profiter du jardin attenant. La présence de voisins peut être dérangeante lors d’un bain de soleil ou d’une conversation privée. Généralement, ce problème est rapidement corrigé en créant une ouverture du type « porte-fenêtre » en rez-de-jardin.

Si les avantages d’une maison mitoyenne sont indéniables, elle présente néanmoins quelques inconvénients qu’il faut connaître pour prendre une décision. En effet, si vous êtes en copropriété, le règlement prévoit que chaque copropriétaire peut disposer librement de sa partie commune.

La construction d’une maison mitoyenne

Pour construire une maison mitoyenne, il faut respecter certaines règles. Il s’agit de respecter les distances imposées par la loi entre la construction des deux habitations. Les maisons mitoyennes doivent également se faire en accord avec l’environnement et la nature qui les entoure, afin que chacun puisse vivre en harmonie avec son voisinage et que chaque propriétaire puisse profiter au maximum des avantages de sa parcelle. Pour cela, il est possible de réaliser un projet de construction mitoyenne en accord avec la nature environnante, en créant une haie végétale par exemple.

Les démarches administratives

Pour construire une maison mitoyenne, vous devez respecter plusieurs obligations. Il est nécessaire de faire une déclaration de travaux auprès des autorités compétentes et d’obtenir un permis de construire auprès de l’autorité compétente avant le début du chantier. En effet, la loi exige que les travaux soient effectués selon les règles en vigueur et dans le respect des normes environnementales qui régissent les habitations mitoyennes. Pour cela, il est indispensable de consulter le plan local d’urbanisme (PLU) de chaque ville ou commune dans laquelle vous souhaitez construire une maison mitoyenne, et ce afin d’avoir toutes les informations sur les règles d’urbanisme.

Il est également possible de consulter le règlement national d’urbanisme (RNU), qui définit l’ensemble des dispositions applicables aux constructions. Vous devez également faire attention à ce que votre terrain soit constructible et qu’il soit situé dans une zone urbaine. Les démarches administratives ne sont pas les seules à prendre en compte pour la construction d’une maison mitoyenne. Il est également important de s’assurer que le projet respecte l’environnement et ne nuise pas à la nature environnante. Pour cela, il est conseillé de faire appel aux services d’un architecte spécialisé dans les habitations mitoyennes.