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Est-ce obligatoire d’avoir un syndic de copropriété ?

La loi de 1965, qui établit le statut de la copropriété des immeubles bâtis, prévoit l’obligation du syndic. La présence d’un syndic est obligatoire pour la copropriété. Zoom ici pour en savoir plus sur l’obligation légale d’avoir un syndic.

Le syndicat de copropriété : une obligation légale

La France impose à toutes les copropriétés d’avoir un syndic. Cette obligation est régie en France par la loi du 10 juillet 1965, qui fixe les règles du régime de la copropriété.

Le syndic de copropriété est une obligation légale. Cependant, il s’agit d’un organe essentiel pour la gestion d’une copropriété.

Il est important de savoir qu’un lot peut être composé d’une partie privative et d’une partie commune. Ces deux parties sont indissociables. Il en existe deux types : les lots principaux (appartement ou magasin, local commercial, etc.). Les lots secondaires (caves, garages, etc.) sont également disponibles. Le nombre de lots possédés par un copropriétaire va déterminer le montant des charges de copropriété qu’il devra payer et le nombre de voix dont il disposera à l’assemblée générale.

Beaucoup de personnes pensent qu’un nombre de lots plus faible et un budget moins important sont des raisons valables pour ne pas avoir de syndic. Pourtant, quelle que soit la taille de la copropriété, c’est le syndic en tant que personne morale qui veille au bon fonctionnement de la copropriété. Il a diverses missions de gestion (administrative, financière, et autres) qui font partie de ses responsabilités légales. Sans cela, la copropriété risque d’être mal gérée et mal entretenue. Voici une liste de missions que les syndics doivent remplir :

  • Collecter les charges de copropriété en envoyant des appels de fonds selon le règlement de copropriété. Ces appels de fonds sont généralement trimestriels.
  • Il gère le processus de la copropriété, de la sélection des prestataires de services au suivi du chantier. Le syndic est également chargé de lever les éventuelles réserves à la livraison. Cela signifie que le syndic doit vérifier que les travaux exécutés sont conformes au contrat passé entre le prestataire, le syndicat des copropriétaires, et s’il y a des malfaçons.
  • Gérer les contrats des fournisseurs : résiliation, souscription, paiement des factures, etc. Le syndic doit renégocier régulièrement les contrats des fournisseurs, même si ce n’est pas une obligation légale, pour obtenir un meilleur rapport qualité-prix ainsi que pour réaliser des économies pour la copropriété.
  • Veiller à ce que les parties communes de l’immeuble soient bien entretenues.
  • Tenir au miniumum assemblée générale par an et voter les résolutions nécessaires à la bonne gestion de la copropriété, telles que le budget prévisionnel, l’approbation des comptes, ou le concours de syndic ;
  • Envoyer les convocations aux assemblées générales dans un délai minimum de 21 jours. Inclure les éléments suivants : Le lieu, la date, et l’heure de l’assemblée générale ; l’ordre du jour ; les modalités de consultation des justifications des charges.
  • Maintenir les comptes de la copropriété à jour.
  • En cas de non-paiement, veiller à ce que les charges soient recouvrées.
  • Gérer les créances dans la copropriété
  • Inscrire l’immeuble au registre national des copropriétés. Le tenir à jour chaque année afin de garantir l’actualisation des données de la copropriété.
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Il est important de le savoir : Les règles de majorité imposent que le syndic de copropriété soit élu par l’assemblée générale à la majorité absolue selon l’article 25 de la loi de 1965. Il est nécessaire d’obtenir le soutien de la majorité des copropriétaires. Cela inclut les absents, les abstentions et les votes non représentés.

Un syndic de copropriété est légal. Cependant, si les copropriétaires constatent une anomalie pouvant être considérée comme un litige, cela peut poser problème. En effet, ces derniers ne peuvent pas intenter une action en justice contre les premiers puisqu’il n’y a personne à poursuivre. Il est donc important de désigner un syndic obligatoire !

Le syndic obligatoire : Y a-t-il des exceptions à cette règle ?

Il existe une exception à l’obligation d’avoir un syndic lorsqu’il n’y a pas d’exception. C’est le cas lorsqu’un immeuble composé d’appartements est la propriété d’une seule personne. On parle alors de propriété unique.

Il est important de savoir que toutes les copropriétés, qu’elles soient verticales ou horizontales, doivent avoir un syndic. Le promoteur d’une nouvelle copropriété élit un syndic provisoire. Il doit convoquer une assemblée générale à la fin de l’année pour que le syndicat puisse élire un nouveau syndic.

Comment gérer un cas où il n’y a pas de syndic ?

Même si le syndics est obligatoire, il est possible d’être copropriétaire sans lui dans certaines situations.

  • S’il y a désaccord entre les copropriétaires, ou s’ils ne parviennent pas à trouver un consensus lors de l’assemblée générale pour élire un syndic ;
  • Dans des circonstances exceptionnelles où le syndic est dans l’incapacité d’exercer ses fonctions : décès, maladie grave, etc.
  • En cas d’absence de syndic, la copropriété n’a pas renouvelé le mandat de son syndic ou le syndic a été licencié.
  • En cas de faillite du syndicat, dans le cas d’un syndic professionnel.
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Dans une telle situation, le syndicat doit convoquer une assemblée générale urgente pour désigner un autre syndic. Tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour désigner un administrateur provisoire en attendant la désignation définitive d’un copropriétaire. Ce dispositif est issu de la loi Macron, du 6 août 2015.

Syndic obligatoire : Quel modèle de gestion choisir ?

La plupart des copropriétés en France sont gérées par un syndicat professionnel. Le terme ” syndic ” peut désigner trois types de modèles :

Le syndic professionnel

Ici, les copropriétaires délèguent la gestion de leur immeuble à un bureau de syndics où un gestionnaire veille à l’administration des parties communes de la copropriété. Ce modèle présente l’avantage que les copropriétaires n’ont pas à se soucier de la gestion de leur copropriété. Cependant, les gestionnaires gèrent en moyenne 40 immeubles et ne sont donc pas réactifs.

Les honoraires demandés par les syndicats professionnels augmentent d’année en année, ce qui affecte le budget des ménages. C’est sans compter les dépenses supplémentaires liées aux services annexes (états pré-datés, convocation d’une assemblée extraordinaire, frais postaux, etc. ) ;

Il est bon de savoir que le marché a évolué au fil du temps et que de nouveaux acteurs sont apparus dans le domaine des syndics. Les syndics en ligne sont des syndics professionnels qui ne disposent pas d’un bureau physique. Si ce modèle de gestion peut permettre à la copropriété de faire des économies permanentes, les syndics en ligne manquent souvent de réactivité.

Le syndic bénévole

Dans ce cas, c’est un copropriétaire qui est élu en assemblée générale comme syndic de copropriété. Il est responsable des missions de la copropriété.

Il est important de savoir que le conseil syndical joue le même rôle dans un syndicat bénévole que dans un syndicat professionnel. Il fait le lien entre le syndicat et le syndic. Il est notamment chargé de contrôler la gestion des comptes du syndicat. Si la désignation d’un conseil syndical n’est pas obligatoire pour ces modèles, elle est fortement recommandée pour assurer une gestion saine et efficace de la copropriété.

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Le syndic de coopérative

Il ne s’agit pas d’un copropriétaire unique. Au contraire, le conseil syndical composé de plusieurs copropriétaires prend le contrôle de la copropriété. Le rôle de syndic est également tenu par le président du syndicat. Ce modèle est idéal si les copropriétaires souhaitent reprendre la gestion de leur immeuble et sont prêts à consacrer une partie de leur temps à cette cause. Le principal avantage du syndic coopératif est la réduction des charges mais aussi la liberté de gestion de l’immeuble.

Il existe des organismes qui ne sont pas des syndics mais qui croient en un modèle différent de celui du syndic professionnel. Ces organisations sont souvent choisies par défaut. Matera est un exemple de syndicat coopératif qui préconise deux leviers.

  • Un outil en ligne simple qui automatise les tâches fastidieuses de la gestion d’une copropriété.
  • Des experts internes qui s’occupent des questions techniques (comptabilité et juridique).

La sélection d’un syndic : la concurrence est forte

La loi Alur du 24 mars 2014 impose aux copropriétaires de mettre en concurrence les syndics avec des devis différents lors de l’assemblée générale. Ceci afin de choisir un syndic de manière efficace et claire.

La mise en concurrence pour le syndic peut être divisée en trois grandes étapes.

  • Tout d’abord, le conseil syndical (ou tout copropriétaire) est chargé d’obtenir plusieurs estimations.
  • Ensuite, le concours doit être ajouté à l’ordre du jour de l’assemblée générale.

Il est important de le savoir : Un copropriétaire doit suivre les procédures strictes décrites à l’article 10 du décret du 17 mars 1967 pour ajouter une résolution à son ordre du jour. Le copropriétaire doit ensuite envoyer la demande au syndic dans un délai suffisant avant la prochaine assemblée générale. Il est fortement conseillé d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception.

  • Enfin, l’assemblée générale vote. Une majorité doit approuver le changement de syndic.

Il est bon de le savoir : L‘ordonnance du 30 octobre 2019 impose au conseil syndical de faire concourir son syndic chaque année en assemblée générale. Cela s’ajoute à la règle des trois ans.

Après avoir effectué tout le processus de collecte d’informations sur les différents modèles de syndicat, de leur mise en concurrence, puis de leur choix, les copropriétaires seront en règle. Un syndic de copropriété est obligatoire, quels que soient les préférences ou les besoins d’une copropriété.