Vous cherchez à obtenir un prêt immobilier et vous avez 40 000 euros à mettre dans votre projet. C’est une excellente nouvelle car les banques aiment les emprunteurs qui ont constitué un apport personnel important.
Combien pouvez-vous emprunter avec cet apport ? 400 000 euros, moins, plus ? Ce dossier vous le démontre !
La règle de l’apport personnel : 10% du projet immobilier
Il est courant d’indiquer que les emprunteurs d’un crédit immobilier doivent fournir un apport de 10% du projet. Cet apport est destiné à couvrir les frais supplémentaires qui ne sont pas directement liés à l’immobilier, comme les frais bancaires, les frais de crédit et de courtage, les frais de notaire, etc.
Il serait facile de croire qu’un emprunteur qui dispose d’un apport personnel de 40 000 euros peut acheter un bien immobilier d’une valeur de 400 000 euros grâce à un prêt de 360 000 euros. Ce raisonnement est erroné car l’apport ne permet pas de prévoir la capacité de remboursement de l’acheteur.
Imaginons un homme de 35 ans qui vient d’hériter de 40000 euros de ses grands-parents. Il est encore salarié, et son salaire mensuel net est de 1800 euros. Il est célibataire et doit emprunter seul. Un prêt de 360 000 euros sur 25 ans lui laissera des mensualités de 1 500 euros, ce qui est presque aussi élevé que son salaire.
Cet exemple montre que l’apport personnel n’est pas une condition pour le montant du prêt immobilier que vous pouvez obtenir. En revanche, il constitue un atout précieux pour la banque.
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Les intérêts sur l’apport personnel de 40 000 euros
Une banque doit avoir des garanties lors du financement d’un bien immobilier. Pour elle, le plus important est de s’assurer que le preneur de crédit paie le capital restant en cas de défaillance. Cela lui évitera de perdre de l’argent.
La banque ne peut pas garantir le bien immobilier si elle finance un appartement d’une valeur de 100 000 euros et des frais supplémentaires de 10 000 euros. Elle devra donc apporter 10 000 euros pour garantir le bien immobilier, soit par cautionnement mutuel, soit par un PPD (Privilège De Préteur de Deniers).
La banque financera le projet immobilier à 110% si l’emprunteur n’a pas assez d’argent pour payer les frais de notaire pour acheter son appartement. La banque sera plus attentive à la situation financière de l’emprunteur et pourra décider de financer le projet à un taux d’intérêt plus élevé que la moyenne ou refuser le financement.
La banque acceptera souvent que l’apport personnel soit une garantie supplémentaire.
- Bénéficier d’un taux d’intérêt bancaire attractif
- Faciliter la demande d’un prêt bancaire immobilier.
L’établissement financier sera plus enclin à prêter main forte au client si l’apport personnel est conséquent. Si l’apport est plus élevé que cela, les possibilités de négociations sont nombreuses. Ainsi, notre apport personnel de 40 000 euros doit être converti en pourcentage.
- Pour un bien d’une valeur de 400.000 euros, l’apport est de 40.000 euros. C’est 10%.
- 40 000 euros représentent 20 % du coût d’un bien de 200 000 euros.
- Un bien de 135 000 euros coûtera 40 000 euros, soit 30% de l’apport.
Il sera plus facile de négocier un bien de 135.000-200.000 euros avec un apport de 40.000 euros qu’un bien de 400.000 euros.
Le montant du prêt immobilier ne dépend pas de l’apport personnel
L’apport personnel est un facilitateur et un moyen d’accéder au crédit immobilier. La préférence des banques sera donnée à l’emprunteur dont l’apport est le plus élevé.
L’établissement de crédit accordera tout de même le prêt si les autres critères sont respectés.
- La capacité d’emprunt du ménage
- Le niveau d’endettement du ménage
- La stabilité professionnelle du ou des emprunteurs
- Les revenus récurrents
- Les charges fixes
- La gestion rigoureuse du compte bancaire, etc.
Reprenons l’exemple précédent. Il dispose d’un revenu récurrent de 1.800 euros net par mois grâce à un emploi permanent. Son taux d’endettement peut atteindre 35% et il n’a pas de prêt en cours. Il peut emprunter jusqu’à 630 euros par mois (1.800 x 35%).
Cela représente un montant de prêt équivalent à 150 000 euros sur une période de 25 ans, en supposant le taux hypothécaire moyen en janvier 2021. Son apport personnel lui permet d’acheter un bien immobilier d’une valeur maximale de 190.000.
Son apport personnel représente 21% du coût total de l’acquisition, ce qui est un facteur important pour que les banques considèrent le dossier de prêt comme “bon”.
Que pouvez-vous négocier avec l’apport personnel ?
Un apport personnel supérieur à 20% permet de négocier avec la banque. S’il est supérieur à 30%, c’est encore mieux et votre dossier fera partie des “très bons”.
Ce levier de négociation peut vous permettre de réduire le coût global de votre prêt. Les éléments suivants sont notamment importants.
- Demander une révision du taux d’intérêt afin de le faire baisser
- Obtenir automatiquement une assurance hypothécaire moins chère
- Négocier les frais annexes et limiter ou supprimer les frais de dossier.
Ce ne sont là que quelques-uns des nombreux avantages.
- Il est possible de négocier des IRA (indemnités de remboursement anticipé) moins élevés.
- Possibilité d’acheter un bien plus grand
- Vous avez la possibilité d’emprunter pour une durée plus courte
L’apport personnel est, en somme, une garantie de sérieux financier, de capacité d’épargne et de rigueur. Il donne plus de crédibilité à votre dossier et augmente la confiance du capital. Vous pouvez en profiter pour négocier, soit en faisant appel à un courtier en crédit immobilier pour obtenir les meilleures offres, soit en utilisant un simulateur de crédit immobilier pour obtenir les meilleures offres.
