Vous souhaitez vous lancer dans l’investissement locatif en toute sécurité ? Bien que l’immobilier soit un placement sûr, il est important de savoir anticiper sur ce qu’il va vous rapporter réellement. Il existe de nombreux investissements : location LMNP, Pinel… Vous devez donc être capable de calculer la rentabilité locative de votre placement. Afin d’analyser votre futur rendement, vous devez prendre votre temps et suivre les conseils des experts :
Sommaire
Se rapprocher des professionnels
Lorsque vous souhaitez connaître votre possible rentabilité locative, il est indispensable de demander conseils à votre agent immobilier et à votre comptable. L’agent immobilier pourra vous aider à limiter les risques des carences puis le comptable pourra optimiser vos déclarations de revenus.
Rentabilité locative : indicateur principal
L’investissement locatif est une méthode sûre et efficace afin de compléter vos revenus et de faire fructifier votre patrimoine. Bien sûr le rendement est l’élément déterminant qui peut vous pousser à vous lancer.
En effet, le rendement n’est autre que le gain annuel réalisable qui s’exprime en pourcentage sur l’investissement initial. Autrement dit, plus le rendement est élevé et plus l’investissement est judicieux. Cependant, pour que le résultat soit réaliste vous devez prendre en compte un maximum de données dans le calcul.
Rentabilité locative brute : se donner une idée
La rentabilité brute consiste dans le rapport des revenus fonciers générés sur le coût initial de l’acquisition.
Par exemple :
Si votre bien a coûté 180 000 euros et qu’il est loué 750 euros par mois, alors il rapporte 9000 euros par an (750 x 12). Sa rentabilité brute est donc de 5% (9000/180 000 x 100).
Attention, bien que la rentabilité brute soit simple à calculer, elle ne tient pas compte des charges possibles concernant le potentiel d’achat à crédit du bien, sa possession et la gestion de sa location.
Rentabilité locative nette : la précision
Si vous intégrez toutes les charges qui vous concernent, la rentabilité locative nette est donc un indicateur beaucoup plus fiable. Elle témoigne de la pertinence de votre investissement. Pour calculer la rentabilité nette, il faut amputé le montant des loyers perçus de ces différentes charges :
- intérêts d’emprunt
- taxe foncière
- charges de copropriété
- entretien et réparations
- honoraires de l’agence
- frais de gestion
- assurance propriétaire
- assurance loyers impayés.
Toutes ces charges représentent environ 25% du montant des loyers qui seront perçus. Ce qui veut dire que votre gain annuel passe à 6750 euros. Votre rentabilité nette tombe à 3,75 % !
Il s’agit d’une belle rentabilité qui propose un rendement sûr qui pourra être doublé grâce à l’augmentation de la valeur vénale du bien. Donc, vous disposez d’un investissement qui rapporte et qui pourra prendre de la valeur.
Par ailleurs, il est possible d’intégrer à ce calcul le montant des impôts appliqués à vos revenus fonciers. Vous pouvez retenir que le taux d’imposition de vos loyers perçus est déterminé par votre tranche d’imposition. Ainsi, vous pouvez obtenir la rentabilité nette d’impôts.
Différencier rendement et rentabilité locative
Par la suite, il est important de savoir de quoi l’on parle en matière d’investissement immobilier. Vous devez donc bien faire la différence entre le rendement et la rentabilité car il s’agit de deux choses distinctes :
- rendement : il ne va concerner que vos revenus générés par votre bien immobilier.
- rentabilité : elle concerne les revenus générés par votre bien ainsi que la variation de prix du logement.
Rentabilité locative : garder son sang-froid
Tous les éléments qui vont composer la rentabilité nette de votre bien doivent être précis afin de vous permettre d’élaborer un plan financier solide. Ne vous fiez pas aux anticipations de hausse des loyers trop optimistes ou sur des prix de vente surestimés.
Vous devez rester réaliste et précis dans vos hypothèses afin d’obtenir un calcul juste. De plus, nous vous conseillons d’intégrer dans vos calculs la taxe foncière ainsi qu’une possible vacance locative.
Investissement locatif : combien ça rapporte exactement ?
La rentabilité nette peut varier entre 2 et 7%, les résultats dépendent du type de logement dans lequel vous allez investir. Il faut savoir que les petites surfaces rapportent plus que les plus grandes :
Les studios
Les T1 rapportent plus que les logements plus grands au mètre carré mais les locataires ont tendance à en changer plus souvent.
Cela implique plus de vacance locative et donc le besoin de remise en état de façon plus fréquente. Cela va impacter directement le rendement. Donc, ce rendement plus élevé va venir compenser les risques qui sont ici plus importants.
Les grands appartements et les maisons
Comme nous l’avons vu, ces grandes surfaces sont moins rentables au mètre carré. Cependant, les locataires qui choisissent ces logements sont plus stables et restent plus longtemps car il s’agit souvent de familles.
En effet, ils entretiennent mieux la maison et cela diminue les frais d’entretien du propriétaire. Ici la sécurité compense un rendement moins important.
Deux et trois pièces
En ce qui concerne les logements de deux ou trois pièces, il s’agit d’un bon intermédiaire qui combine les qualités des petites et grandes surfaces. Les locataires sont relativement stables et le risque de vacance et de frais d’entretien sont limités. Le taux de rendement et de risques restent corrects.
Impact de l’emplacement
Pour finir sur la question de la rentabilité locative, vous devez savoir qu’elle sera plus faible sur les adresses les plus résidentielles car il s’agit des plus chères. Cependant, ce type de secteur sera plus sûr en termes de valorisation.
C’est pourquoi la capitale est en général très recherchée car elle manque de logements disponibles. L’offre étant inférieure à la demande, le bien est donc plus valorisé sur le long terme.
Qu’en est-il de la rentabilité d’une LMNP en résidence de services gérée ?
Investir dans la location meublée non professionnelle est aujourd’hui très privilégié. En effet, les résidences gérées qu’on choisit avec rigueur permettent de profiter de nombreux avantages. Il y a notamment la gestion déléguée de la résidence, la sécurisation des revenus par un bail commercial, des rentabilités soutenues, l’allégement de la fiscalité, des actifs à la fois utiles et accessibles et un marché de la revente organisé. Comme vous pouvez le constater, il s’agit d’un marché très intéressant. Il n’est pas étonnant que de nombreux investisseurs en soient convaincus.
Cependant, ce qui nous intéresse particulièrement est la rentabilité. Tel que nous venons de l’évoquer, la location en LMNP d’une résidence permet de profiter d’une rentabilité soutenue. Cela est en moyenne à 4,5 % des biens permettant d’obtenir l’un des meilleurs ratios sur le rendement/risque du marché. Il est même possible de passer à 7 % de rentabilité quand on bénéficie de l’effet de levier du crédit.
Concrètement, la rentabilité à 4 % sur une valeur de 100000 euros est préférable à la rentabilité à 4,1 % sur 120000 euros. Dans ce calcul, il faut prendre en considération le risque locatif ainsi que le niveau de loyer que le gestionnaire paie.
