Avec une fiscalité avantageuse sur les revenus locatifs, de plus en plus de Français se portent acquéreurs de logements locatifs sous le statut de location meublée non professionnelle (LMNP).
En dehors des différents régimes et mécanismes qu’offre ce statut, il vous permet principalement de déduire un certain nombre de charges de votre déclaration de revenus locatifs. Pour mieux appréhender les possibles charges déductibles ou amortissables concernées, nous avons élaboré un guide pour tout vous expliquer.
Sommaire
LMNP : définition et fonctionnement
La location meublée non professionnelle (LMNP) figure parmi les plus anciennes niches de défiscalisation immobilière en France. Il s’agit d’une garantie qui offre de nombreux avantages fiscaux lorsque vous êtes propriétaire dans l’immobilier locatif. Elle vous permet de vous de gagner de l’argent sur vos impôts en y imputant un certain nombre de charges déductibles.
Pour savoir lesquelles, il faut au préalable savoir que l’ensemble de vos revenus locatifs annuels seront imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Cette dernière vous donne le choix entre un régime micro-bic ou au forfait réel en tenant compte du montant annuel de vos revenus locatifs et suivant le poids des charges.
Les différents régimes fiscaux admis en LMNP
En LMNP, l’investisseur a la possibilité de faire du meublé locatif sous deux principaux régimes : le régime micro bic et celui au forfait réel.
Le régime de l’abattement forfaitaire ou micro-bic
Ce dernier ne vous offre pas la possibilité de prélever de votre imposition vos charges déductibles. En revanche, il vous permet d’effacer de moitié l’impôt émis sur votre recette locative annuelle à condition que celle-ci ne dépasse pas un certain seuil.
En clair, vous pourrez abattre de 50 % votre imposition si le total que vous percevez à l’année pour un meublé classique ne dépasse pas 72 600 €. Par contre, si vous faites dans le meublé touristique, Airbnb, chambre d’hôtes ou gîte rural, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 71 % à condition que le total de vos recettes n’excède pas 176 200 €.
Le régime au forfait réel
Contrairement au régime d’imposition en micro-bic, le régime réel ne se déclenche que si les deux seuils évoqués précédemment sont dépassés.
Cependant, vous pouvez toujours en bénéficier même si vos revenus sont en dessous de ces seuils à condition de faire une demande dérogatoire spécifique. Vous pourrez ainsi déduire et amortir directement les charges et dépenses engrangées par la location du total de vos revenus locatifs imposé l’année d’après.
Toutefois, vous devez détenir les factures et devis correspondant aux charges que vous souhaitez reporter dans votre déclaration de revenus annuelle n° 2042 C-PRO.
Les charges déductibles en LMNP
Dans le cas spécifique du régime réel d’imposition LMNP, vous devez distinguer deux mécanismes d’allègements fiscaux : les charges déductibles des dépenses amortissables.
Pour ce qui est des charges déductibles auxquelles nous nous intéressons ici, notez qu’il s’agit des dépenses consécutives à la gestion et à l’exploitation de vos locations.
Voici par ailleurs une liste non exhaustive des charges les plus courantes pouvant être déclarées :
- charges fixes (d’électricité, d’eau, de gaz, de téléphone et d’internet) ;
- impôts et taxes d’exploitation (taxe foncière, taxe d’habitation, cotisation foncière entreprise [CFE]) ;
- primes d’assurance pour loyers impayés et propriétaire non occupant ;
- frais d’entretien et de petites réparations ;
- frais d’acquisition du mobilier et de l’électroménager pour l’ameublement ;
- charges de copropriété (exceptez pour les travaux) ;
- honoraires de l’expert-comptable (seul 1/3 de ces frais sont déductibles, les 2/3 restants sont restitués en réduction fiscale, à condition d’adhérer à un CGA) ;
- honoraires d’agence immobilière ou de votre gestionnaire de bien ;
- intérêts d’emprunt immobilier et les frais de dossiers qui lui sont consécutifs ;
- frais publicitaires (annonces, présences sur les sites de location, flyers).
À la différence du mécanisme de déduction, celui d’amortissement ne prend en compte que les charges dont le seuil excède un montant de 600 €.
Ces charges non déductibles correspondent le plus souvent aux dépenses affectées à la réalisation des travaux de rénovation, de réparation, d’ameublement ou quelques fois aux frais de notaire. Vous avez cependant la possibilité de les amortir sur plusieurs années à condition que votre bien soit enregistré à l’actif du bilan.
Notez également que votre mécanisme d’amortissement intègre un plafond que le montant des charges à amortir à l’année ne doit pas dépasser. Pour l’obtenir, vous devez faire la différence entre le total des recettes locatives annuel et celui des charges déductibles.
En bref, à quoi sert d’investir en LMNP ?
Maintenant que vous avez pris connaissance des différentes charges, vous devrez surement vous demander à quoi servent-elles. Et, vous avez totalement raison, car pourquoi doit-on payer des charges ? Car pour faire simple, le statut LMNP pour Location Meublée Non Professionnel est comparable à celui d’une entreprise. Vous toucherez ainsi des loyers, des bénéfices donc automatiquement, devrez payer des charges. Pour en savoir davantage sur ce statut relativement spécialisé dans la location de bien immobilier non professionnel, nous vous recommandons de vous diriger vers des sites spécialisés dans les résidences services ou encore sur des sites internet d’expert en lmnp.
Bien sûr, tout comme chaque création d’entreprise, il faudra faire dans un premier temps une étude de marché. Cette dernière vous permettra de connaitre les biens immobiliers à fort potentiel, notamment dans les grandes villes où le secteur immobilier est à flux tendu depuis quelques années déjà. D’ailleurs, cette tendance a augmenté de façon exponentielle depuis la pandémie de la COVID-19 où les habitants des grandes villes cherchent tous les moyens de partir, et au contraire, des personnes en campagne de vivre en ville.
