Prélèvements sociaux sur les revenus locatifs : méthodes de calcul et moyens de défiscalisation

Les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs constituent une prescription du système fiscal en France. Entre les prélèvements de solidarité, la CRDS et la CDS, les charges sociales relatives aux revenus locatifs peuvent atteindre environ 17 % des loyers imposables.

Les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs sont des cotisations sociales importantes qui permettent de favoriser le financement des activités en rapport avec la protection sociale. Découvrez ci-dessous comment ce calcul est effectué et ses principales implications.

Quel est le mode de fonctionnement du système des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers ?

Avant d’aborder en détails les méthodes de calcul des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs, il est important de préciser en quoi cela consiste réellement. Ce calcul implique notamment des principes à respecter. Les méthodes de calcul et les moyens de défiscalisation sont variés. Les investisseurs sont souvent confrontés à certaines charges déduites en ce qui concerne les prélèvements sociaux.

Une location meublée peut subir un abattement fiscal au régime réel. Il se réalise après la déduction des charges. Lorsque vous êtes propriétaire bailleur, les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers doivent être réglés au centre des impôts.

Le système des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers : de quoi s’agit-il ?

En réalité ces prélèvements se rapportent à une grande partie des propriétaires de biens immobiliers en France. En effet, ce système s’applique à tous les résidents qui perçoivent des revenus sur un patrimoine immobilier quelconque. Les paiements ou cotisations afférentes relèvent du domaine de compétence du fisc. Cet organisme se charge de prélever immédiatement et de manière directe les cotisations exigées sur le compte bancaire renseigné par le propriétaire durant la déclaration de revenus la plus récente. Il s’agit là d’un système dit d’acompte qui a été mis en place depuis 2019.

L’administration fiscale est la seule qui est compétente pour prélever le montant l’acompte des prélèvements sociaux sur les revenus fonciers. Il s’agit d’un montant qui pourra toutefois subir une modification en cours. Il existe en effet des conditions strictes dans lesquelles il est possible de procéder à une telle modification. Le premier motif qui pourrait justifier légalement cette démarche est une baisse des revenus fonciers du contribuable. Le montant de l’acompte peut également être modifié si le contribuable procède à la vente ou la cession de son bien ou s’il décide de ne plus louer son immeuble. Ces situations peuvent s’expliquer par un déficit foncier ou tout autre évènement en rapport avec la situation personnelle du contribuable ou du secteur immobilier.

Quel est le taux des prélèvements ?

Les prélèvements sociaux se rapportant aux revenus fonciers ne sont pas imputées à un compte unique. Elles sont réparties sur les contributions d’ordre public que sont la CSG, le prélèvement de solidarité et la CRDS. Il s’agit respectivement de la contribution sociale généralisée et de la contribution au remboursement de la dette sociale. Les cotisations sont réparties suivant une part bien définie entre les 3 charges susmentionnées. Ainsi, la contribution au remboursement de la dette sociale représente une part générale de 0,5 %. La contribution sociale généralisée quant à elle, prend une part de 9,2 %. Vient enfin le prélèvement de solidarité qui lui, affiche un taux de 7,5 %. Le total des prélèvements sur les revenus fonciers est donc de 17,2 %.

Par ailleurs, il faut préciser que les prélèvements évoqués ci-dessus ne sont applicables qu’à la suite de l’abattement permis sur les loyers. Le taux est de 50 % pour une location meublée et de 30 % pour une location non meublée. Prenons pour exemple un cas de figure où vous percevez des loyers de 10 000 euros. Dans ce contexte, les revenus locatifs ne seront imposés que dans une limite de 7 000 euros. Ainsi, les cotisations sociales sur les revenus locatifs pour une location vide ne seront applicables que sur ce montant. Comme précisé plus haut, la part de prélèvements s’élève à 17,2%. Dans ce cadre, il faudra alors prévoir un montant de 1204 euros.

Pour un logement meublé, le montant à prévoir sera différent. Prenons le cas d’un loyer fixe à 10000 euros. Le taux d’imposition ici s’élèvera uniquement à 5000 euros après application des 50 %. Par conséquent, les prélèvements sociaux sur les revenus fonciers seront de 860 euros.

Il est possible d’opter pour un mécanisme qui permettra de réduire le taux de CSG. La réduction sera de 6,8 % du revenu global imposable du contribuable. Il s’agit ici d’un dispositif complexe qui nécessite des règles et des compétences spécifiques. Si vous désirez faire usage de ce système, il faudra dans l’idéal faire appel à un professionnel du domaine. Un expert-comptable saura vous assister lors de cette démarche en vous prodiguant des conseils avisés.

Quid de l’impact des prélèvements sur le rendement locatif ?

Vous l’aurez compris, les revenus locatifs sont les montants sur lesquels les impositions sont réalisées. Pour les 3 prélèvements évoqués plus haut, cela revient à une imposition fixe de 17,2%. Ainsi, si l’on se réfère aux exemples précédents, les prélèvements équivalent à 860 euros pour un bien immobilier meublé et 1204 euros pour un logement non meublé.

Par contre, il faut savoir que d’autres charges peuvent intervenir. En effet, la base des revenus locatifs sont par la suite additionnés aux revenus du foyer fiscal. Au final, sont imputés au revenu locatif, un pourcentage de 21,38%. Celui-ci correspond en premier lieu aux prélèvements sociaux mentionnés plus haut et au poids de la fiscalité.

Quelques mécanismes de défiscalisation

Les charges fiscales se rapportant aux revenus locatifs peuvent représenter un montant conséquent. Pour les propriétaires bailleurs, il existe donc des dispositifs de défiscalisation mis en place par a réglementation et la législation. Le but est de compenser partiellement l’alourdissement de la fiscalité.

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard

Le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard est encore connu sous le nom de loi Bouvard. Il a été mis en place en 2012 et il concerne particulièrement les contribuables qui investissent dans le cadre du statut de loueur meublé non professionnel avec un revenu locatif annuel maximum de 23 000 euros. Le dispositif Censi-Bouvard permet concrètement de profiter d’une réduction d’impôts équivalente à 11 % du montant HT d’immobilier. Ce mécanisme a été mis en place en 2012 et la remise qu’il permet d’obtenir peut s’étaler sur une durée de 9 ans.

La loi Pinel : un mécanisme de défiscalisation intéressant

En outre, il est possible de profiter du mécanisme de défiscalisation mis en place par la Loi Pinel. Ce dispositif est particulièrement destiné aux personnes qui disposent d’un bien immobilier neuf qui est destiné à être une résidence principale. Il est également applicable aux résidences qui ne sont pas meublés. Dans les cas où les conditions exigées par la loi en matière de mise en location sont réunies, ce mécanisme de défiscalisation favorisera une réduction pouvant atteindre les 21 % sur 12 ans.

Le dispositif Pinel est sans doute l’un des plus intéressants en matière de défiscalisation car il permet de profiter d’une réduction pouvant atteindre les 300 000 euros sur une durée globale de 12 ans. Par conséquent, en une année, le montant de réduction au titre de cette loi ne peut excéder 5250 euros. Prenons le cas d’un investisseur qui acquiert un bien immobilier de 80 m² à Nancy, une zone qui est éligible à loi Pinel pour une valeur de 277 000 euros.

Avec le dispositif de défiscalisation mis en place par la loi Pinel, il pourra bénéficier d’une réduction globale de 4848 euros par an sur les impôts ou charges à verser.

Vous savez à présent en quoi consiste concrètement les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs. Le montant fixe de ces charges variera donc suivant plusieurs critères. Pour évaluer cette charge, pensez à contacter un expert-comptable. Aussi, si vous désirez profiter d’une réduction au moyen d’un dispositif de défiscalisation, les méthodes listées ci-dessus vous seront utiles. Les investisseurs choisissent généralement cette option afin d’éviter l’alourdissement de la fiscalité. Plusieurs solutions d’investissement locatif s’offrent donc à vous. Le calcul des prélèvements sociaux sur les revenus locatifs nécessitent des travaux d’étude spécifique et certaines charges doivent être déduites.