Vous êtes propriétaire. Le locataire de votre bien vous informe qu’il veut partir et met fin à son bail. C’est l’occasion d’augmenter le loyer pour le prochain locataire. Vous souhaitez augmenter le loyer entre deux locataires ? Cette pratique est strictement interdite dans les zones tendues. Elle est interdite depuis le 1er août 2012. Un propriétaire ne peut pas fixer le loyer, même s’il trouve un locataire qui est prêt à le payer.

Quelle est la réglementation actuelle concernant le prix et la révision du loyer ? Le loyer peut-il être augmenté en cas de déménagement d’un locataire ? Quelles sont les exceptions à la règle ? Et en quoi le contrôle des loyers sera-t-il plus difficile l’année prochaine ? Examinons le processus d’une augmentation de loyer en cas de déménagement d’un locataire.

Augmentation du loyer lorsqu’un locataire déménage

Cette réglementation s’applique aux propriétaires qui louent un bien vide ou meublé à titre de résidence principale dans une zone tendue. Les zones tendues sont des villes de plus de 50 000 habitants. Cela signifie qu’il y a beaucoup de demande et peu d’offre. Cela peut entraîner des difficultés d’accès au logement. Cela représente environ la moitié de la population française. Le dispositif d’encadrement a été reconduit pour une année supplémentaire par le décret du 26 juillet 2019.

La réglementation précise que le loyer d’un nouveau contrat de location ne peut pas dépasser le loyer versé au locataire auparavant. Le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer pour une relocation (changement de locataire). Le propriétaire ne peut pas refuser le déménagement d’un locataire en cas de hausse de loyer.

Le propriétaire peut réévaluer le loyer en utilisant l’indice de référence des loyers. S’il n’a pas reloué le bien depuis moins de douze mois, il ne pourra pas le faire lors de la relocation.

Logements concernés par la réglementation des loyers

Il existe des exceptions à toute règle qui se respecte. Celles-ci permettent au propriétaire de fixer le loyer à sa guise et de l’augmenter. Ce règlement ne s’applique pas à :

Un logement qui est mis en location pour la première.
Depuis plus d’un an sans locataire, un logement peut être considéré comme abandonné.
Améliorations apportées à un logement pendant moins de six mois, pour un montant égal au loyer de la dernière année.

Le système de contrôle des loyers n’est pas destiné aux logements qui sont utilisés comme résidence principale. Cela signifie que les personnes suivantes ne sont pas concernées, même si elles vivent dans une zone tendue :

les résidences secondaires
Les logements de fonction ou les locaux à usage exclusif de dépendances
des terrains ;
les locaux commerciaux/professionnels.

Sous-location : Le droit à une augmentation du loyer à la relocation

Ces exceptions ne sont pas des exceptions à la règle. Elles doivent intervenir après que le propriétaire en ait pris l’initiative. Il est possible de réévaluer le loyer et d’augmenter le loyer dans le cadre d’une relocation.

Si le propriétaire peut démontrer que le loyer est clairement sous-évalué (sur la base du loyer de référence dans le quartier), il peut augmenter le loyer lors d’un changement de locataire. L’augmentation ne doit pas dépasser la moitié de la différence entre le loyer actuel et le loyer de référence. Si le loyer est de 500 euros mais qu’il pourrait être de 600, le propriétaire ne peut pas augmenter le loyer de plus de 50 euros (soit 100 divisé par 2).

Le propriétaire peut également réviser le loyer à la hausse, s’il a effectué des travaux pour améliorer l’état et moderniser le logement (pas de travaux esthétiques comme la peinture). Les travaux doivent également représenter au moins la moitié du loyer annuel. Il ne doit pas dépasser 15 % du coût total des travaux.

Révision des loyers en cas de changement de locataire

Une autre nouveauté a été apportée par le décret du 26 juillet 2019 : Tous les travaux mentionnés ci-dessus ne justifieront plus automatiquement une réévaluation du loyer, à compter du 1er janvier 2020.

Afin de lutter contre les logements sans patrimoine écologique (environ 20%), le loyer sera augmenté lors de la relocation après travaux. Toutefois, cela n’est possible que sous certaines conditions. Les travaux de rénovation énergétique doivent permettre au logement d’avoir une consommation d’énergie primaire inférieure à 331kWh/m2/an. Cela correspond à une étiquette énergétique allant de A à E.

Le règlement vise à empêcher les propriétaires d’augmenter les loyers ou de changer de locataire à leur guise. Il s’agit de pallier la pénurie de logements dans les grandes villes françaises. Il existe des exceptions à cette règle, et il est toujours possible pour les propriétaires d’augmenter le loyer en cas de relocation. Les propriétaires, en revanche, ne sont pas concernés par ce dispositif et peuvent fixer leurs prix comme ils le souhaitent.