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Comment simuler un investissement dans une SCI ?

  • Post published:mars 10, 2022
  • Post category:Investir

Les sociétés civiles immobilières sont soumises à l’impôt sur le revenu par défaut et à l’impôt sur les sociétés par choix irrévocable.

Investir dans une SCI : quels sont les avantages ?

Les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés présentent de nombreux avantages fiscaux, notamment :

  • Déductibilité des frais d’acquisition de l’immeuble (frais de notaire, frais d’agence immobilière) Contrairement à l’imposition des revenus fonciers, les frais d’acquisition sont directement déduits des revenus générés par un immeuble.
  • L’amortissement de l’immeuble (Contrairement à l’imposition des revenus fonciers, cet amortissement ne peut pas être). C’est le constat de l’obsolescence des biens immobiliers qui déprécie l’immeuble. Il oblige également le propriétaire à effectuer des travaux de restauration réguliers pour préserver la valeur patrimoniale.
  • L’amortissement et l’extension des travaux de construction, de reconstruction et d’agrandissement.
  • Le taux d’imposition sur le revenu imposable est de 15% jusqu’à 38120EUR, et de 25% pour tous les autres montants.

L’autre facette de ces avantages fiscaux est :

  • Une imposition négative sur les plus-values immobilières professionnelles (et c’est un euphémisme). Au moment de la vente de l’immeuble, la plus-value sera calculée comme la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable de l’immobilisation vendue. Cette valeur après déduction de tous les amortissements depuis l’origine. Cette plus-value professionnelle peut être imposable au taux de l’IS (15% à 38120EUR, puis 25% au-delà) ;
  • La non-déductibilité (car ils sont amortissables sur une période prévisible) est abordée dans ” Location meublée ” : Les travaux sont-ils déductibles ?
  • Les dividendes versés par les associés de SCI soumis à l’impôt sur les sociétés sont soumis à l’impôt au taux forfaitaire de 30%.
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Les dividendes sont soumis à l’impôt sur les sociétés lorsque les associés décident de les partager. Le taux forfaitaire unique de 30% sera appliqué au dividende. La distribution de dividendes a des conséquences fiscales, contrairement à la SCI soumise à l’impôt sur le revenu.

Simulateur en ligne d’investissement dans une SCI

La plus-value professionnelle attribuable à la vente de l’immeuble par une SCI est soumise à l’impôt sur les sociétés

Contrairement à l’exclusion des plus-values immobilières après 30 ans de détention du bien lorsque celui-ci est détenu par une SCI soumise à l’impôt sur le revenu, l’option pour l’impôt sur les sociétés ne permet PAS de bénéficier de ce régime de faveur.

Les plus-values immobilières sont soumises à l’imposition des moins-values professionnelles : la totalité de la plus-value est imposée à 15% jusqu’à 38120EUR, et à 25% au-delà. La plus-value est la différence entre le prix d’achat et le coût d’acquisition de l’immeuble après déduction des amortissements pratiqués depuis le début.

C’est un point important lorsqu’il s’agit de comparer l’imposition à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu. Les plus-values seront soumises à un impôt de 15%.

La SCI sous l’IS peut être un outil formidable lors d’une première période de constitution de capital. Cependant, elle devient moins utile lorsqu’il s’agit de céder le capital investi dans la société. La SCI à l’IS interdit également l’exclusion des plus-values immobilières après 30 ans de détention ou au décès d’un propriétaire. Il s’agit d’un inconvénient majeur pour les investisseurs qui cherchent à investir dans des immeubles à long terme présentant un fort potentiel d’appréciation à long terme.

Plus les plus-values potentielles sont importantes, plus l’impôt sur les plus-values professionnelles est pénalisant pour la SCI sous IS. L’IS est idéal pour les locaux qui ont un faible potentiel de revalorisation ou une forte obsolescence. Cette structure est préférable pour les investissements à long terme sans potentiel de plus-value. Elle ne sera pas revendue et les associés n’auront pas à partager les bénéfices.