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Vendre un bien hérité : comment calculer la plus-value ?

  • Post published:novembre 10, 2022
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Lors d’une cession immobilière à titre onéreux, la plus-value réalisée est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. La détermination de ce montant imposable dépend de la nature de la vente immobilière. Comment est-il calculé dans le cadre de la cession d’un bien hérité ? Le site Immo Feed vous donne ici des éléments de réponse.

Modalité de calcul de la plus-value immobilière sur une succession

D’ordinaire, une plus-value immobilière est la différence entre le prix de cession et le prix d’achat du bien. Dans le cadre d’une succession, il n’y a pas de prix d’acquisition. On considère alors la valeur vénale du bien comme base de calcul. Dans le cadre d’une vente immobilière portant sur un bien hérité, la plus-value se calcule ainsi par la différence entre le prix de vente et la valeur vénale.

La valeur vénale d’un bien immobilier représente son prix estimé au moment de la succession. Il correspond également au profit que l’héritier pouvait avoir s’il optait pour une cession immédiate. Cette estimation doit figurer dans la déclaration de succession. Quand la valeur vénale est estimée à la hausse, cela augmente les droits de succession en cas de cession du bien. En revanche, si le montant est sous-estimé, la plus-value imposable sera plus importante lors de la vente.

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Pour cela, il est impératif de faire une estimation juste de la valeur d’un bien obtenu par succession. Faites-vous aider par une agence immobilière qui a une bonne maîtrise du marché avant de procéder à l’enregistrement de votre déclaration de succession. Cela vous préserve contre certaines déconvenues dans le cas d’une future vente du bien.

Par ailleurs, le fisc dispose d’un délai de 3 ans pour rectifier toute mauvaise estimation. Lors de la vente, si vous trouvez également que la valeur vénale du bien a été mal estimée, vous avez la possibilité d’adresser une déclaration de succession rectificative au fisc. Si le bien est vendu avant la déclaration de succession, c’est le prix de vente qui sera considéré pour calculer la plus-value.

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Les abattements sur la plus-value immobilière dans le cadre d’une succession

Sur la vente d’un bien hérité, la fiscalité de la plus-value est de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et de 17,20 % pour les prélèvements sociaux. Le calcul tient toutefois compte d’un mécanisme d’abattement qui se base sur le nombre d’années de détention du bien avant sa cession. Ce système est valable aussi bien pour les logements que pour les terrains. Il est fait de sorte que l’impôt sur la plus-value réalisée lors de la cession diminue au fil des années où le bien est conservé par l’héritier.

Quand la durée de possession de la propriété est comprise entre 6 et 21 ans, les abattements sont de 6 % et 1,65 % respectivement pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux. Ces pourcentages passent à 4 et 1,6 à la 22e année de conservation. Au-delà de 22 ans de possession, vous bénéficiez d’une exonération totale pour l’impôt sur la plus-value. Entre 23 et 30 ans, les prélèvements sociaux s’élèvent à 9 %. Au-delà de cette durée, vous ne payez plus rien.

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Par ailleurs, toutes les cessions immobilières dont le montant n’excède pas 15 000 euros sont exonérées d’impôt sur le revenu. De plus, pour un bien transmis en héritage à des descendants directs (enfants) ou à des ascendants, un abattement de 100 000 euros est appliqué d’office.

La déduction des droits de succession de la plus-value immobilière imposable

Dans le cas de la vente d’un bien hérité, il est possible de déduire les droits de succession de la plus-value imposable. Pour un bien dont la valeur vénale excède 100 000 euros, le pourcentage des droits de succession déductibles varie de 5 à 45 %.

Le barème est fixé à 5 % pour un bien ayant une valeur maximale de 8 072 euros. Il est de 10 % si la valeur du bien est comprise entre 8 072 et 12 109 euros. Pour un bien d’une valeur située entre 12 109 et 15 932 euros, 15 % des droits de succession sont déductibles de la plus-value imposable. Le reste du barème se présente comme suit :

  • 20 % pour un bien d’une valeur qui varie entre 15 982 et 552 324 euros,
  • 30 % pour un bien d’une valeur comprise entre 552 324 et 902 838 euros,
  • 40 % pour un bien dont la valeur est comprise entre 902 838 et 1 805 677 euros,
  • 45 % quand la valeur des biens hérités dépasse 1 805 677 euros.

Par ailleurs, la déduction des frais liés à la vente permet de réduire les droits de succession. Il est possible de déduire par exemple la commission de l’agent immobilier ainsi que les frais de bornage du terrain.

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