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Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire en cas de vente d’un logement ?

Un bailleur qui veut vendre un bien locatif non meublé doit d’abord soumettre l’offre au locataire. Il s’agit du droit de préemption du locataire. L’avis doit être envoyé au locataire selon des modalités précises. Le bailleur peut être soumis à des sanctions si le droit de préemption n’est pas respecté.

Définition du droit de préemption du locataire

Dans certains cas, un locataire peut être prioritaire pour acheter un bien locatif si celui-ci est mis en vente : c’est ce qu’on appelle le droit de préemption.

Qu’est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Les droits de préemption ont été instaurés par les lois du 6 juillet 1989 et du 31 décembre 1975. Si le propriétaire refuse de faire une offre, le locataire est prioritaire pour acheter le bien. Avant de pouvoir le proposer à d’autres acheteurs, le propriétaire doit attendre que le locataire réponde à son offre.

Ce droit de préemption s’applique aux locations vides. Ce droit de préemption s’applique aux locations vides, c’est-à-dire régies par un bail d’habitation non meublé ou un bail commercial portant sur des locaux nus. Ce droit s’applique non seulement au locataire mais aussi à son conjoint et à son partenaire de PACS.

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Quel est le second droit de préemption du locataire ?

Si le locataire refuse l’offre ou ne répond pas dans le délai imparti, le propriétaire peut mettre le bien en vente et proposer d’autres acheteurs. Les conditions de vente et l’offre doivent être identiques à celles proposées au locataire.

Si le propriétaire ne parvient pas à vendre le bien dans ces conditions, et décide de les modifier (par exemple en baissant le prix), le locataire dispose d’un second droit de préemption. Le vendeur a un mois pour répondre. Si le vendeur ne répond pas ou refuse de répondre, le bien peut alors être remis sur le marché dans ces conditions.

Négociation avec le locataire en place qui souhaite acheter

Le locataire peut-il faire une offre d’achat inférieure ?

Une question courante est de savoir si le locataire peut faire une offre d’achat inférieure après avoir reçu l’avis de vente et le prix de vente demandé par le propriétaire.

Cette offre à la baisse n’est théoriquement pas possible, comme expliqué dans la section précédente. Le propriétaire peut faire une offre trop élevée pour le locataire. Dans ce cas, le locataire ne doit pas répondre et attendre la notification par le propriétaire d’un prix inférieur. Le nouveau prix lui sera accordé en priorité. Il pourrait même être surpris par une deuxième offre de prix plus basse que celle à laquelle il s’attendait.

Le locataire est-il tenu de payer les frais d’agence ?

Le propriétaire peut charger une agence de vendre le bien. Le locataire n’a pas à payer les honoraires de l’agent, même si ce dernier peut avoir un mandat exclusif. Ceci est dû à une décision jurisprudentielle récente où vous trouverez le contraire.

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Les limites du droit de préemption

Dans le cas d’une vente entre membres d’une même famille

Les situations dans lesquelles le propriétaire veut vendre le bien à un parent sont exemptées du droit de préemption. Cette exemption est disponible pour les parents et alliés jusqu’au troisième degré (c’est-à-dire les oncles et tantes, les neveux et nièces, les arrière-grands-parents et les cousins germains. Dans ces cas, votre propriétaire peut ne pas avoir à vous notifier le contrat de vente.

Pour les immeubles vétustes

Le droit de préemption ne s’applique pas aux immeubles réputés insalubres ni aux immeubles dont la surface totale des logements loués est au moins égale au quart.

Pour les locations meublées ou de courte durée

Vous devez être titulaire d’un contrat de location vide pour pouvoir bénéficier du droit de préemption. Ne sont pas concernés les locataires titulaires d’un bail meublé (généralement d’un an) ou d’un bail correspondant à une location saisonnière.

Il y a des risques à ne pas respecter le droit de préemption

Respectez ces délais car un locataire qui est privé de son droit de préemption peut poursuivre le propriétaire pour faire annuler la vente. Nous vous recommandons de respecter strictement les délais fixés par les professionnels qui vous assisteront dans la vente du bien, comme l’agent immobilier et le notaire.

Il est important de respecter la deuxième préemption que nous avons décrite dans la section précédente et de prévenir les locataires en cas de baisse du prix. Le propriétaire ne peut pas baisser le prix de vente initial. Le locataire doit donc attendre que le propriétaire le prévienne d’une baisse de prix avant de faire une offre.

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Cependant, vous ne devez pas surévaluer le prix initial pour dissuader les locataires de préempter. Attendre que le bail soit résilié et vendre ensuite faute d’acheteurs. C’est le contraire de ce que montre la jurisprudence récente.